Можно ли взять и кредит и ипотеку: Ипотека или потребительский кредит: что выгоднее

Содержание

Можно ли взять ипотеку, если уже есть ипотека?

Потребность взять вторую ипотеку даже если не выплачена первая, появляется у многих граждан. Реализовать покупку второго жилья таким образом можно, однако на этом пути есть свои сложности. Любая финансовая организация всегда старается минимизировать любые риски, поэтому она проводит самые тщательные проверки финансового благосостояния клиента и его кредитной истории. Это как раз и является причиной того, что второй ипотечный кредит оформляется намного дольше.

У банков разработаны критерии соответствия заёмщика для второго займа, далеко не все граждане им соответствуют. Заявитель должен иметь сумму для первоначального взноса, высокие доходы и не иметь просрочек по первой ипотеке. Если общей месячной суммы дохода заёмщика хватает на погашение обоих кредитов, а также их достаточно на содержание его семьи, тогда банк может одобрить вторую ипотеку.

Кредитная история должна быть хорошей: никаких просрочек и штрафов. Это показывает надёжность гражданина и его обязательность. Наличие иждивенцев тоже учитывается. Рассчитывается их прожиточный минимум, который потом вычитается из общей суммы доходов.

Если у Вас по первой ипотеке погашено хотя бы 70% от общей суммы долга, тогда увеличиваются Ваши шансы на одобрение второй жилищной ипотеки.

Если у претендента на жилищную ипотеку есть предмет залога, который застрахован, и если стоимость залога покроет сумму долга — это повышает шансы получить вторую ипотеку.

Это были основные критерии финансовых организаций, о которых следует знать гражданам, желающим оформить вторую ипотеку. Однако существуют дополнительные требования к заемщику. Он должен иметь российское гражданство, возрастом от 21-го года до 65-ти лет. Нужен высокий доход и постоянная регистрация в том городе, где клиент намеревается взять кредит. Банк ещё требует наличие стажа работы у гражданина на одном месте не менее полугода.

Теперь обсудим способы повышения Ваших шансов получить вторую жилищную ипотеку.

Если возраст заявителя до 35-ти лет — это большой плюс, так как в этом возрасте заработки стабильны и человек строит карьеру.

Плюсом для Вас станет наличие поручителей и созаемщиков, у которых тоже высокие стабильные доходы. Важно, чтобы они были не пенсионного возраста, иначе шансы на получение второй ипотеки наоборот уменьшатся.

Длительность трудового стажа на одном месте у одного работодателя тоже повысит Ваши шансы.

Обращаться за второй жилищной ипотекой надо в тот банк, где Вы являетесь зарплатным клиентом.

Если Вы владеете машиной, земельным участком, дачей, коммерческой недвижимостью — это положительно повлияет на решение финансовой организации. Можно предоставить в залог свою недвижимость.

Оформлять вторую ипотеку целесообразно только тогда, если у Вас имеется стабильный высокий доход, есть обеспеченные родственники, готовые Вас поддержать при непредвиденных обстоятельствах (потеря дохода, болезнь, инвалидность). Перед принятием этого важного шага надо хорошо взвесить все «за» и «против».

Стоит ли вам ввязываться в ипотеку?

Накопить «с нуля» на квартиру мало кому удается не только в России, но и во всем мире. Для этого и придумана ипотека, однако брать ли ипотечный кредит – вопрос непростой. Ведь это обязательство на несколько лет, а то и на десятилетия, и предугадать, что может произойти за это время и будет ли возможность выплачивать кредит, – дело сложное, если вообще выполнимое.

Безусловно, решение каждый принимает сам. Но есть несколько общих советов, когда брать ипотеку не стоит.

Если у вас слишком маленький доход. Как правило, банки выдают ипотечный кредит в размере не более 80% от стоимости квартиры, т. е. 20% вам нужно накопить самостоятельно. Рассчитайте на ипотечном калькуляторе, какую максимальную сумму кредита вы можете получить, исходя из вашего дохода. Если на квартиру не хватает – значит, придется еще копить, а еще лучше инвестировать в свое образование, повышение профессиональных навыков или в получение новой специальности, которая даст возможность зарабатывать больше.

Нагрузка, когда на кредитные выплаты уходит 50-60% заработка, считается предельной

Если вам, наоборот, не хватает нескольких процентов до полной стоимости квартиры. В таком случае лучше взять обычный, потребительский кредит. Хотя ставка по нему выше, чем по ипотечному, оформление ипотеки потребует дополнительных затрат на услуги банка, оценку квартиры, страховку, госпошлины.

Если у вас уже есть другой кредит: потребительский, на покупку автомобиля и т. п.

Во-первых, об этом придется сказать банку (он все равно проверит вашу кредитную историю). Выплаты по такому кредиту будут вычтены из вашего дохода, на основании которого принимается решение о размере ипотечного кредита.

Во-вторых, посчитайте сами, какую долю дохода вам придется платить по двум кредитам и готовы ли вы продержаться в режиме жесткой экономии год-два, а то и больше.

Если вам предстоят серьезные изменения в жизни или в семье – смена работы или угроза ее потери, развод, рождение ребенка. Изменения могут потребовать либо увеличения расходов, либо перехода в режим экономии. Лучше подождать более спокойной ситуации.

В периоды экономических кризисов, сопровождающихся резким ростом инфляции, банки повышают проценты по кредитам (так было, например, в конце 2014–2015 годов). В такое время ипотеку лучше не брать, а подождать, когда пик кризиса пройдет и процентные ставки снизятся.

Решение может быть принято однозначно в пользу ипотечного кредита, если вы уже накопили значительную сумму (около половины стоимости квартиры) или если выплаты по кредиту не будут превышать трети вашего дохода.

Если вы арендуете жилье и сумма ипотечного платежа будет сопоставима с арендной платой или немного ее превышать, то в таком случае тоже выгоднее взять кредит и платить за собственную квартиру.

Как получить ссуду на покупку собственного дома

Я полностью владею своим домом и нуждаюсь в ссуде

Если вы полностью владеете своим домом — без текущей ипотеки — его стоимость полностью равна собственному капиталу. Вы можете использовать этот капитал, взяв кредит под стоимость дома.

Существует несколько вариантов ипотечного кредита, если вы уже владеете своим домом, включая рефинансирование наличными, кредит под залог дома или HELOC. Так что сделайте свое исследование и выберите лучший, исходя из ваших целей.

В этой статье (Перейти к…)

Могу ли я получить кредит?
Как это работает
Что такое правильная ипотека?
Варианты ипотеки
Процентные ставки на второй дом
Подходит ли он вам?

Могу ли я получить кредит на оплаченный дом?

Когда вы полностью владеете своим домом, вы можете использовать различные ипотечные кредиты, чтобы брать в долг под стоимость вашего дома. Хорошие варианты использования вашего капитала по низкой ставке включают рефинансирование наличными, кредиты под залог дома и кредитные линии под залог дома (HELOC).

Рефинансирование наличными: В большинстве случаев вы можете занять до 80% от оценочной стоимости вашего дома. Вы будете погашать кредит ежемесячными платежами, точно так же, как вы делали это до того, как погасили остаток по ипотеке
Кредит под залог недвижимости: Эти кредиты работают как личный кредит в рассрочку, но стоимость вашего дома выступает в качестве залога. Кредиты под залог жилья имеют более низкие фиксированные процентные ставки по сравнению с потребительскими кредитами
Кредитная линия под залог жилья (HELOC): Эти кредиты напоминают кредитные карты, потому что вы получаете доступ к деньгам по мере необходимости и погашаете только то, что заняли. Но поскольку они подкреплены стоимостью вашего дома, ставки намного ниже, чем ставки по кредитным картам. Ставки HEOC, как правило, являются переменными, а не фиксированными.
Как получить ипотеку на дом, который у вас уже есть
Получение ипотечного кредита на дом, которым вы уже владеете, позволяет вам брать кредит под стоимость вашего дома, не продавая его.
Тип кредита, на который вы имеете право, зависит от вашего кредитного рейтинга, отношения долга к доходу (DTI), отношения кредита к стоимости (LTV) и других факторов.
Но при условии, что ваши личные финансы в порядке, вы, вероятно, можете выбрать любой из следующих вариантов кредита, которые мы суммировали выше:
1. Обналичивание рефинансирования
Рефинансирование с выплатой наличных средств обычно включает в себя подачу заявки на новую ипотеку для замены существующей ипотеки и заимствование денежных средств из собственного капитала в процессе. Когда вы уже полностью владеете своим домом, вы не выплачиваете существующую ипотеку, поэтому большая часть или вся ссуда поступит к вам в виде единовременной суммы наличными.
Обычно вы можете занять до 80% стоимости вашего дома, используя рефинансирование наличными. С рефи обналичивания VA вы потенциально можете получить до 100% стоимости вашего дома, но только ветераны и военнослужащие имеют право на получение кредита VA.
Рефинансирование требует оценки дома для определения рыночной стоимости вашего дома. (Если ваш дом не стоит более 1 миллиона долларов, в этом случае вы можете получить отказ от оценки. ) Вы также оплатите расходы на закрытие, которые могут варьироваться от 2% до 5% от остатка кредита.
Вы можете оплатить расходы на закрытие из своего кармана, или ваш кредитор может согласиться покрыть их часть в обмен на более высокую процентную ставку. Кроме того, вы можете включить расходы на закрытие в баланс кредита.
Для рефинансирования с обналичиванием обычно требуется кредитный рейтинг не менее 620. Но более высокий балл (720 и выше) принесет вам более низкую ставку по ипотеке и поможет сэкономить на процентных расходах.
2. Кредит под залог жилья
Другим вариантом является кредит собственного капитала. Как и в случае рефинансирования наличными, сумма, которую вы можете занять, зависит от стоимости вашего дома. Условия кредита также будут зависеть от вашего кредитного рейтинга.
Домовладельцы обычно могут занимать до 80% собственного капитала своего дома с помощью кредита под залог дома, который также известен как вторая ипотека. Однако некоторые небольшие банки и кредитные союзы могут позволить вам вывести до 100% вашего капитала.
После одобрения вы получите всю сумму кредита наличными, которую сможете использовать по своему усмотрению. Затем вы будете погашать кредит с процентами, делая ежемесячные платежи.
Ссуды под залог недвижимости имеют более высокие процентные ставки по сравнению с рефинансированием, но более низкие процентные ставки по сравнению с кредитной картой или личным кредитом. Поскольку это кредит в рассрочку с фиксированной процентной ставкой, у вас также будет фиксированный ежемесячный платеж.
Многие кредиторы устанавливают минимальный кредитный рейтинг для ссуды под залог недвижимости от 620 до 700.
3. Кредитная линия под залог собственного капитала (HELOC)
Кредитная линия собственного капитала аналогична кредиту собственного капитала. Но вместо того, чтобы получать единовременную сумму наличными, заемщики получают доступ к кредитной линии, которую можно использовать по мере необходимости.
Кредитные линии собственного капитала часто имеют период использования 10 лет, что означает, что вы можете брать кредит по кредитной линии и погашать ее так часто, как вы хотите, в течение этого периода времени. После окончания периода розыгрыша обычно наступает период погашения до 20 лет, когда вы не можете брать взаймы у HELOC и должны погасить любой непогашенный остаток с процентами.
HELOC — это револьверный счет, как и кредитная карта, поэтому сумма займа определяет ваш ежемесячный платеж. HELO обычно имеют переменные процентные ставки.
Какой тип кредита подходит для ваших целей?
Несмотря на то, что у вас есть несколько вариантов кредита, когда вы уже владеете своим домом, правильная ипотека зависит от ваших конкретных целей.
Мне нужны деньги, чтобы купить другую недвижимость
Вы думаете о покупке большего количества недвижимости, например второго дома, загородного дома или инвестиционной недвижимости? Если это так, вам, вероятно, понадобятся наличные деньги для первоначального взноса и расходов на закрытие.
Конечно, вы можете использовать собственные средства. Но если у вас не хватает наличных или вы не хотите трогать свои личные сбережения или другие инвестиции, рефинансирование наличными или кредитная линия под залог дома могут помочь вам купить другую недвижимость.
Преимущество использования рефинансирования наличными для покупки другого дома заключается в том, что вы можете зафиксировать низкую фиксированную ставку. Но это требует от вас рефинансирования части текущей стоимости вашего дома. Таким образом, у вас будет большая сумма кредита, и вы будете платить проценты в течение более длительного времени — вероятно, 30 лет.
Кредитная линия под залог дома (HELOC) позволяет вам использовать только ту сумму наличных, которая вам нужна. Вы также можете вернуть деньги, а затем повторно использовать кредитную линию. Это позволяет вам брать взаймы и платить проценты только за ту сумму, которая вам действительно нужна.
С другой стороны, HELOC могут иметь более высокие процентные ставки, чем рефинансирование наличными, и ставка часто является переменной, что оставляет вам меньше уверенности в вашей будущей ставке и ежемесячных платежах.
Я хочу улучшить или отремонтировать дом
Хотите улучшить свой дом, сделав ремонт или ремонт? Заимствование под залог вашего дома с помощью кредита под залог дома или HELOC может принести вам деньги, которые вам нужны.
Ссуда под залог дома отлично подходит, если вам нужна точная сумма для одного проекта. HELOC лучше подходит для завершения нескольких проектов в течение многих лет, поскольку вы можете использовать свой капитал по мере необходимости.
Вы также можете использовать рефи обналичивания для улучшения дома, особенно если вы заинтересованы в получении самой низкой процентной ставки. Но опять же, недостатком является то, что вам придется финансировать большую часть стоимости вашего дома и платить проценты в течение 30 лет.
Смотрите это сравнение лучших кредитов на улучшение дома для получения дополнительной информации.
Я хочу консолидировать долги под высокие проценты
Если вы уже выплатили свой первый ипотечный кредит, у вас, вероятно, достаточно капитала, чтобы погасить все ваши долги с высокими процентами, такие как задолженность по кредитной карте или персональные кредиты. Обычно это делается с помощью рефинансирования наличными. Вы используете свой собственный капитал, используете его для погашения существующих долгов, а затем эффективно погашаете их своему ипотечному кредитору по гораздо более низкой процентной ставке.
Это может быть очень разумным способом сэкономить деньги на процентах, особенно если проценты по ипотеке не облагаются налогом. Но эксперты предупреждают, что использование рефинансирования наличными для консолидации долга также сопряжено с риском.
Помните, что новый кредит обеспечен вашим домом. Поэтому, если вы снова накопите долги и не сможете платить по кредиту, может возникнуть риск потери права выкупа. Кроме того, вы будете использовать долгосрочный актив, стоимость вашей недвижимости, для оплаты краткосрочных потребностей.
У меня есть дом без остатка по ипотеке, и я хочу купить еще один дом
Закладывание текущего дома не всегда необходимо при покупке второго дома, загородного дома или инвестиционной недвижимости. «Возможно, у вас уже есть достаточно сбережений для внесения первоначального взноса без использования собственного капитала», — говорит Джон Мейер, кредитный эксперт The Mortgage Reports и лицензированный MLO.
Прежде чем получить ипотечный кредит на дом, который у вас уже есть, изучите ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом. Покупатели жилья должны рассмотреть следующие виды кредитов.
Обычные кредиты
Если вы покупаете новый дом для использования в качестве основного места жительства, обычные кредиты позволяют финансировать с первоначальным взносом всего 3%. И вы можете пройти квалификацию с кредитным рейтингом всего 620.
Если вы останетесь в своем нынешнем доме на полный рабочий день и планируете использовать новую собственность в качестве дома для отдыха, вам потребуется скидка не менее 10%. И вам понадобится 20% вниз, чтобы избежать взносов по частному ипотечному страхованию (PMI).
Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду или для инвестиций, вам, как правило, потребуется внести от 20% до 25% первоначального взноса для получения обычного кредита. Вам также понадобится немного лучшая кредитная история с кредитным рейтингом 640 или выше.
VA кредиты
Кредиты
VA, как правило, являются лучшим вариантом для ветеранов и военнослужащих, имеющих право на получение кредита. У них низкие ставки по ипотеке, нет ипотечного страхования в течение срока действия кредита и не требуется первоначальный взнос.
К сожалению, вы не можете купить дом для отдыха или инвестиционную недвижимость с кредитом VA. Вы должны покупать дом, в котором планируете жить постоянно. Единственным исключением является покупка многоквартирного дома до четырех квартир. В одной из квартир можно жить, а остальные сдавать.
Вы также можете использовать кредит VA для покупки второго дома, но только если вы переезжаете. Если второй дом становится вашим основным местом жительства, вы можете сдать в аренду свой бывший дом и использовать этот доход от аренды для выплаты ипотеки за новый дом.
Кредиты FHA
Ссуды FHA требуют только 3,5% первоначального взноса, а андеррайтинг благоприятствует заемщикам со средним кредитом: ссуды FHA позволяют получить баллы FICO всего 580.
Как и кредиты VA, вы не можете использовать кредит FHA для покупки дома для отдыха или инвестиционной недвижимости. Но вы можете использовать его, чтобы купить многоквартирный дом до четырех квартир, жить в одной из квартир и сдавать другие в аренду.
Вы также можете использовать кредит FHA для дома, в который вы планируете переехать. Однако приготовьтесь объяснить своему кредитному специалисту или ипотечному брокеру, почему вы покидаете свой нынешний дом. Чтобы использовать FHA для второго дома, вам необходимо переехать в собственность, которая больше подходит для вашего финансового положения.
Например, предположим, что в вашем нынешнем доме две спальни, а вам нужно четыре. Или новый дом значительно ближе к работе. Если у вас нет уважительной причины, вы, скорее всего, не сможете использовать FHA, если в настоящее время у вас есть удовлетворительный дом.
Основным преимуществом финансирования FHA являются гибкие кредитные правила. Недостатком является то, что эти кредиты поставляются с дорогой ипотечной страховкой. Если у вас хороший кредитный рейтинг и процентная ставка составляет не менее 3%, мы рекомендуем сначала рассмотреть обычную ипотеку Freddie Mac или Fannie Mae.
Процентные ставки на второй дом
Если вы используете наличные от своего капитала для покупки другого дома, убедитесь, что вы понимаете, как работают процентные ставки на дом для отдыха, второй дом и инвестиционную недвижимость.
Поскольку новый дом не будет вашим основным местом жительства, вы можете рассчитывать на более высокую ставку по ипотеке. Это увеличение ставки защищает кредитора, потому что эти свойства имеют более высокий риск дефолта.
Кредиторы, выдающие ипотечные кредиты, знают, что в случае финансовых трудностей домовладельцы отдают приоритет выплате ипотечного кредита за свой основной дом, а не за второй дом или инвестиционную недвижимость.
Но хотя вы будете платить более высокую ставку при покупке второго дома, поиск и сравнение кредитов могут помочь вам сэкономить. Чтобы увидеть влияние более высоких ипотечных ставок, вы можете поэкспериментировать с ипотечным калькулятором.
Независимо от того, покупаете ли вы еще один дом или получаете рефи наличными, ссуду под залог дома или кредитную линию под залог дома, убедитесь, что вы запрашиваете котировки как минимум у трех ипотечных кредиторов. Сравните процентные ставки, а также скидки и авансовые платежи.
Стоит ли закладывать собственный дом?
Непосредственное владение своим домом обеспечивает ценную подушку собственного капитала, и это здорово, когда вы больше не берете на себя бремя ежемесячных платежей по ипотеке. Однако хорошая новость заключается в том, что вам не нужно продавать свой дом, чтобы получить доступ к своему капиталу.
Используя рефинансирование наличными, ссуду под залог дома или кредитную линию под залог дома, домовладельцы могут извлекать наличные из своего капитала и использовать их для самых разных целей.
Убедитесь, что вы понимаете плюсы и минусы каждого типа финансирования и выберите лучший для вас, исходя из ваших конкретных целей.
Кредиты для тех, кто покупает жилье впервые: как финансировать
Получение ипотечного кредита является важным шагом при покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора наиболее подходящего варианта. Несмотря на то, что множество вариантов финансирования, доступных для тех, кто впервые покупает жилье, может показаться ошеломляющим, уделение времени изучению основ финансирования недвижимости может сэкономить вам значительное количество времени и денег.
Понимание рынка, на котором находится объект недвижимости, и того, предлагает ли оно льготы для кредиторов, может означать для вас дополнительные финансовые преимущества. И, внимательно изучив свои финансы, вы можете убедиться, что получаете ипотечный кредит, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям. В этой статье изложены некоторые важные детали, которые необходимы тем, кто впервые покупает жилье, чтобы совершить крупную покупку.
Key Takeaways
- Получение ипотечного кредита является важным шагом в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора лучшего.
- оценят вашу кредитоспособность и вашу способность погасить долг на основе вашего дохода, активов, долгов и кредитной истории.
- При выборе ипотечного кредита вам придется выбирать между фиксированной или плавающей ставкой, количеством лет для погашения ипотечного кредита и размером первоначального взноса.
- Обычные кредиты — это ипотечные кредиты, которые не страхуются государством.
- В зависимости от ваших обстоятельств вы можете иметь право на получение более выгодных условий в рамках кредита Федерального жилищного управления (FHA), кредита Министерства по делам ветеранов США (VA) или другого типа кредита, гарантированного государством.
- Если вы впервые покупаете жилье, вы можете иметь право на участие в специальных программах, которые позволяют вам получить доступ к домам со значительной скидкой и вносить небольшие суммы или вообще не платить.
Нажмите «Играть», чтобы узнать, как получить жилищный кредит
Требования для тех, кто покупает жилье впервые
Чтобы получить одобрение на ипотеку, вам необходимо выполнить несколько требований в зависимости от типа кредита, на который вы подаете заявку.
Чтобы получить одобрение именно в качестве покупателя жилья впервые, вам необходимо соответствовать определению покупателя жилья впервые, которое шире, чем вы думаете. Покупателем жилья впервые является тот, кто не владел основным местом жительства в течение трех лет, одинокий человек, который владел только вместе с супругом, человек, который владел только домом, не прикрепленным на постоянной основе к фонду, или человек, который только владел недвижимым имуществом, не соответствующим строительным нормам.
Как правило, вам потребуется подтверждение дохода как минимум за два года, достаточного для выплаты ипотеки, первоначальный взнос не менее 3,5% и кредитный рейтинг не менее 620. это программы, которые позволяют вам купить дом с низким доходом, первоначальным взносом 0 долларов и кредитным рейтингом от 500.
Обычные кредиты – это ипотечные кредиты, которые не застрахованы и не гарантированы федеральным правительством. Как правило, это ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Это одни из самых сложных типов ипотечных кредитов из-за их более строгих требований: более крупный первоначальный взнос, более высокий кредитный рейтинг, более низкое отношение долга к доходу (DTI) и потенциал для частного ипотечного страхования (PMI). требование. Однако, если вы можете претендовать на обычную ипотеку, они обычно дешевле, чем ссуды, гарантированные федеральным правительством.
Обычные ссуды определяются как соответствующие ссуды или несоответствующие ссуды. Соответствующие кредиты соответствуют рекомендациям, таким как кредитные лимиты, установленные спонсируемыми государством предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac. Эти кредиторы (и многие другие) часто покупают и упаковывают эти кредиты, а затем продают их как ценные бумаги на вторичном рынке. Однако ссуды, которые продаются на вторичном рынке, должны соответствовать определенным требованиям, чтобы их можно было классифицировать как соответствующие ссуды.
Максимальный соответствующий кредитный лимит для обычной ипотеки в 2022 году составляет 647 200 долларов США, хотя он может быть больше для определенных областей с высокими затратами. Кредит, выданный на сумму выше этой суммы, называется крупным кредитом, процентная ставка по которому обычно несколько выше. Эти кредиты несут больший риск (поскольку они требуют больше денег), что делает их менее привлекательными для вторичного рынка.
Для несоответствующих кредитов кредитное учреждение, выдающее кредит, обычно портфельный кредитор, устанавливает свои собственные правила. В соответствии с законодательством несоответствующие кредиты не могут быть проданы на вторичном рынке.
Федеральное жилищное управление (FHA) Кредиты
Федеральное жилищное управление (FHA), входящее в состав Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), предоставляет американцам различные программы ипотечных кредитов. Кредит FHA имеет более низкие требования к первоначальному взносу и легче претендовать на, чем обычный кредит. Кредиты FHA отлично подходят для тех, кто покупает жилье впервые, потому что, помимо более низких первоначальных затрат на кредит и менее строгих требований к кредиту, вы можете внести первоначальный взнос всего до 3,5%. Кредиты FHA не могут превышать установленные законом лимиты, описанные выше.
Тем не менее, все заемщики FHA должны платить страховой взнос по ипотечному кредиту, включенный в их платежи по ипотечному кредиту. Ипотечное страхование — это страховой полис, который защищает ипотечного кредитора или правообладателя, если заемщик не выполняет платежи, умирает или иным образом не может выполнить договорные обязательства по ипотеке.
Департамент по делам ветеранов США (VA) Кредиты
Министерство по делам ветеранов США (VA) гарантирует ссуды VA. VA не выдает ссуды сама, но гарантирует ипотечные кредиты, сделанные квалифицированными кредиторами. Эти гарантии позволяют ветеранам получать ипотечные кредиты на выгодных условиях (как правило, без первоначального взноса).
В большинстве случаев кредиты VA легче претендовать на получение, чем обычные кредиты. Кредиторы обычно ограничивают максимальную ссуду VA обычными пределами ипотечной ссуды. Прежде чем подавать заявку на кредит, вам необходимо запросить ваше право на получение кредита от VA. Если вы приняты, VA выдаст свидетельство о соответствии требованиям, которое вы можете использовать для подачи заявки на кредит.
В дополнение к этим типам и программам федерального кредита правительства и агентства штатов и местных органов власти спонсируют программы помощи для увеличения инвестиций или домовладения в определенных областях.
Требования к собственному капиталу и доходу
Цены на жилищный ипотечный кредит определяются кредитором двумя способами, и оба метода основаны на кредитоспособности заемщика. В дополнение к проверке вашей оценки FICO в трех основных кредитных бюро, кредиторы рассчитывают отношение кредита к стоимости (LTV) и коэффициент покрытия долга (DSCR), чтобы определить сумму, которую они готовы предоставить вам взаймы. , плюс процентная ставка.
LTV — это сумма фактического или подразумеваемого собственного капитала, доступного в залоге, против которого берутся займы. Для покупки дома LTV определяется путем деления суммы кредита на цену покупки дома. Кредиторы предполагают, что чем больше денег вы вкладываете (в виде первоначального взноса), тем меньше вероятность того, что вы не выплатите кредит. Чем выше LTV, тем больше риск дефолта, поэтому кредиторы будут брать больше.
По этой причине вы должны указать любой тип квалификационного дохода, который вы можете указать при ведении переговоров с ипотечным кредитором. Иногда дополнительная работа на неполный рабочий день или другой приносящий доход бизнес могут иметь значение для получения или отсутствия права на получение кредита или получения наилучшей возможной ставки. Ипотечный калькулятор может показать вам влияние различных ставок на ваш ежемесячный платеж.
Частное ипотечное страхование (PMI)
LTV также определяет, нужно ли вам приобретать PMI, упомянутый ранее. PMI помогает оградить кредитора от дефолта, перекладывая часть кредитного риска на ипотечного страховщика. Большинство кредиторов требуют PMI для любого кредита с LTV более 80%. Это относится к любому кредиту, в котором вы владеете менее 20% капитала в доме. Страховая сумма и ипотечная программа будут определять стоимость ипотечного страхования и порядок ее сбора.
Большинство премий по ипотечному страхованию собираются ежемесячно, а также условное депонирование налогов и имущественного страхования. Как только LTV станет равным или меньше 78 %, предполагается, что PMI будет автоматически устранен. Вы также можете отменить PMI после того, как стоимость дома повысится достаточно, чтобы дать вам 20% собственного капитала, и пройдет установленный период, например два года.
Некоторые кредиторы, такие как FHA, оценивают ипотечное страхование как единовременную сумму и капитализируют ее в сумму кредита.
Как правило, старайтесь избегать PMI, потому что это затраты, которые не приносят вам никакой пользы.
Есть способы не платить за PMI. Один из них не брать взаймы более 80% стоимости имущества при покупке дома; другой заключается в использовании финансирования собственного капитала или второго ипотечного кредита, чтобы подавить более 20%. Наиболее распространенная программа называется ипотекой 80-10-10. 80 — это LTV первой ипотеки, первые 10 — LTV второй ипотеки, а вторые 10 — ваш собственный капитал.
Ставка по второй ипотеке будет выше, чем ставка по первой ипотеке, но в совокупности она не должна быть намного выше, чем ставка по кредиту с LTV 90%. Ипотека 80-10-10 может быть дешевле, чем оплата PMI. Это также позволяет ускорить выплату второго ипотечного кредита и быстро погасить эту часть долга, чтобы вы могли досрочно погасить свой дом.
Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой
Еще одно соображение заключается в том, следует ли получить ипотечный кредит с фиксированной или плавающей ставкой (также называемой плавающей ставкой). При ипотеке с фиксированной ставкой ставка не меняется в течение всего срока кредита. Очевидным преимуществом получения кредита с фиксированной процентной ставкой является то, что вы знаете, каковы будут ежемесячные расходы по кредиту в течение всего периода кредита. И если преобладающие процентные ставки низкие, то вы зафиксировали хорошую ставку на значительное время.
Ипотека с плавающей ставкой, такая как ипотека только с процентной ставкой или ипотека с регулируемой ставкой (ARM), предназначена для помощи тем, кто впервые покупает жилье, или людям, которые ожидают, что их доходы значительно вырастут в течение периода кредита. Кредиты с плавающей процентной ставкой обычно позволяют вам получить более низкие начальные ставки в течение первых нескольких лет кредита, что позволяет вам претендовать на получение большего количества денег, чем если бы вы пытались получить более дорогой кредит с фиксированной процентной ставкой.
Конечно, этот вариант может быть рискованным, если ваш доход не растет вместе с увеличением процентной ставки. Другим недостатком является то, что траектория рыночных процентных ставок неопределенна: если они резко вырастут, то вместе с ними резко возрастут и условия вашего кредита.
Как работают ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM)
Наиболее распространенные типы ARM рассчитаны на один, пять или семь лет. Первоначальная процентная ставка обычно фиксируется на определенный период времени, а затем периодически переустанавливается, часто каждый месяц. Как только ARM сбрасывается, он подстраивается под рыночную ставку, обычно добавляя заранее определенный спред (в процентах) к преобладающей ставке Казначейства США.
Хотя увеличение обычно ограничено, корректировка ARM может быть дороже, чем преобладающий ипотечный кредит с фиксированной ставкой, чтобы компенсировать кредитору за предложение более низкой ставки в течение вводного периода.
Кредиты только под проценты — это тип ARM, в котором вы платите только проценты по ипотеке, а не основную сумму в течение начального периода, пока кредит не станет фиксированным, с выплатой основного долга. Такие кредиты могут быть очень выгодными для начинающих заемщиков, потому что только уплата процентов значительно снижает ежемесячную стоимость заимствования и позволит вам претендовать на гораздо более крупный кредит. Однако, поскольку вы не платите основную сумму в течение начального периода, остаток по кредиту не изменится, пока вы не начнете выплачивать основную сумму.
DSCR определяет вашу платежеспособность по ипотеке. Кредиторы делят ваш ежемесячный чистый доход на расходы по ипотеке, чтобы оценить вероятность того, что вы не выполните обязательства по ипотеке. Большинству кредиторов потребуется DSCR больше единицы. Чем больше коэффициент, тем больше вероятность того, что вы сможете покрыть расходы по займу, и тем меньше риск, который берет на себя кредитор. Чем выше DSCR, тем больше вероятность того, что кредитор будет вести переговоры о ставке по кредиту; даже при более низкой ставке кредитор получает более высокую доходность с поправкой на риск.
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета либо в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), либо в HUD.
Специальные программы для тех, кто впервые покупает жилье
В дополнение ко всем традиционным источникам финансирования существует несколько специальных программ для тех, кто впервые покупает жилье.
Готовый покупатель
Программа HomePath Ready Buyer Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae) предназначена для покупателей, впервые покупающих недвижимость, и предусматривает помощь в размере до 3 % в покрытии расходов на закрытие сделки по покупке имущества, находящегося в собственности Fannie Mae, на которое было обращено взыскание. Чтобы иметь право на участие в программе, заинтересованные покупатели должны пройти обязательный образовательный курс по покупке жилья, прежде чем делать предложение.
Индивидуальные пенсионные счета (IRAs)
Каждый покупатель жилья, впервые покупающий жилье, имеет право снять до 10 000 долларов США с традиционного индивидуального пенсионного счета (IRA) без уплаты штрафа в размере 10 % за досрочное снятие средств. Ограничение распространяется на одного человека, поэтому пара может снять до 10 000 долларов США каждый со своих собственных IRA на общую сумму 20 000 долларов США. Если покупатель жилья хочет снять до 10 000 долларов за покупку дома с IRA Roth, он может сделать это без штрафных санкций, если у него есть учетная запись Roth не менее пяти лет. Обратите внимание, что это освобождает вас только от штрафа за досрочное снятие средств. Если вы выйдете из традиционной IRA, вам все равно придется платить подоходный налог со снятых денег.
Программы помощи с первоначальным взносом
Во многих штатах есть программы помощи при первоначальном взносе для покупателей, впервые совершающих покупки. Право на участие варьируется от штата к штату, но, как правило, эти программы ориентированы на лиц с низким доходом и государственных служащих. HUD ведет список программ для каждого штата.
Какой кредитный рейтинг необходим для покупки дома?
Для большинства обычных ипотечных кредитов требуется кредитный рейтинг 620 или выше. Тем не менее, ссуды Федерального жилищного управления (FHA) могут принимать кредитный рейтинг от 500 с первоначальным взносом 10% или до 580 с первоначальным взносом 3,5%.
Какова средняя процентная ставка для первого покупателя жилья?
Процентные ставки зависят от множества факторов, включая кредитный рейтинг, процент первоначального взноса, тип кредита и рыночные условия. Нет данных, указывающих на то, что покупатели жилья, впервые покупающие жилье с аналогичной кредитоспособностью и обстоятельствами, платят более высокие или более низкие процентные ставки, чем опытные покупатели жилья.
Существуют ли какие-либо государственные налоговые льготы для покупателей жилья впервые?
Несмотря на то, что в 2010 году на федеральном уровне была отменена налоговая льгота для тех, кто впервые покупает жилье, некоторые штаты по-прежнему предлагают налоговые льготы штата для тех, кто впервые покупает жилье. Кроме того, некоторые муниципалитеты и округа предлагают скидки на налог на недвижимость для тех, кто впервые покупает жилье в первый год их существования. Проконсультируйтесь с местным специалистом по налогам, чтобы узнать, на что вы можете претендовать в вашем регионе.
Итог
Если вы впервые ищете ипотечный кредит, вам может быть сложно разобраться во всех вариантах финансирования. Потратьте время, чтобы решить, сколько дома вы действительно можете себе позволить, а затем финансировать соответственно. Если вы можете позволить себе внести значительную сумму или иметь достаточный доход для создания низкого LTV, то у вас будет больше возможностей для переговоров с кредиторами и больше вариантов финансирования. Если вы настаиваете на самом большом кредите, вам могут предложить более высокую ставку с поправкой на риск и частную ипотечную страховку.
Соотнесите выгоду от получения большего кредита с риском. Процентные ставки обычно плавают в течение только процентного периода и часто корректируются в ответ на изменения рыночных процентных ставок. Кроме того, учитывайте риск того, что ваш располагаемый доход не увеличится вместе с возможным увеличением стоимости займов.