Процентные ставки по ипотечным кредитам: Ставки по ипотеке — процентные ставки по ипотечным кредитам — «Альфа-Банк»

Процентные ставки по ипотечным кредитам: Ставки по ипотеке — процентные ставки по ипотечным кредитам — «Альфа-Банк»

может ли банк изменить условия договора в одностороннем порядке

Мы брали ипотеку в начале 2021 года по еще сравнительно низкой ставке — 6,1%. В непростое время, когда санкции в отношении банков вводят из-за рубежа, банкам, естественно, понадобится дополнительный доход.

Кроме того, прошла новость, что российские банки на время — до 30 июня 2022 года — не будут ограничены в том, какие ставки по кредитам предлагать населению. Такую меру санкционировал Банк России.

Может ли банк в одностороннем порядке поднять ставку по текущей ипотеке и, следовательно, размер ежемесячного платежа, сославшись на сложное экономическое положение и санкции?

Дмитрий Корнев

юрист

Профиль автора

Ваш вопрос и простой, и сложный одновременно.

По закону, сложившейся судебной практике и практике заключения кредитных договоров банк не может в одностороннем порядке повысить процентную ставку по выданному кредиту, если в самом договоре или законе нет условий для этого.

Однако экономическая ситуация развивается так, что ее сложно прогнозировать. Например, правительство может внести изменения в законы в случае гиперинфляции или чтобы поддержать финансовую систему.

п. 5 ст. 29 закона «О банках и банковской деятельности»

28 февраля 2022 года ЦБ РФ рекомендовал банкам не усугублять ситуацию, которая сложилась после введения санкций, — не штрафовать и не взыскивать пени с заемщиков.

п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16

Постановление КС РФ 
от 23.02.1999 № 4-П

Еще в 2021 году ЦБ опубликовал доклад с мерами по регулированию плавающих ипотечных ставок, так как понимал, что из-за роста ключевой ставки банки чаще будут предлагать такие условия заемщикам. Авторы доклада рекомендуют запретить плавающие ставки или ограничить их пределы либо долю таких кредитов в портфелях банков. Но никакого официального решения и законов на этот счет пока нет.

Попробую рассказать о вариантах, которые могу себе представить.

Если ставка в договоре зафиксирована

В большинстве кредитных договоров ставка зафиксирована. Это значит, что по закону банк может уменьшить ставку по кредиту в одностороннем порядке. А чтобы ее увеличить, необходимо подписать с заемщиком дополнительное соглашение к договору. Но подписывать такое соглашение или нет — дело заемщика.

Второй вариант для повышения ставки — решение суда. Такое бывает, если заемщик нарушает условия договора, например регулярно задерживает платежи. В этом случае банк необязательно расторгнет договор — он может потребовать в суде увеличить ставку по кредиту. Хотя это редкий случай.

Ну и что? 04.03.22

Как повышение ставки ЦБ до 20% повлияет на ипотеку

Третий вариант: банк может в одностороннем порядке повысить ставку, если заемщик не исполняет обязанности по договору, например у него не застрахована жизнь или имущество. Это стандартное условие кредитных договоров.

Теоретически банки могут провоцировать нарушение этих обязательств заемщиком. Например, повысить стоимость страховок, а потом в случае нарушения пытаться поднять ставки по кредитам. Но в любом случае величина измененной ставки должна быть согласована в договоре. Она не может быть произвольной или быть выше максимума, который оговорен в договоре. То есть если в договоре верхний предел ставки — 8%, то произвольно поднять ее до 20% банк не может.

/pomenyat-i-ne-pereplatit/

Как я экономлю на ежегодном ипотечном страховании

Если в договоре плавающая ставка

С такими договорами дело обстоит иначе.

Плавающая ставка — это договоренность между заемщиком и банком, что при определенном изменении условий размер ставки поменяется. То есть не идет речь об одностороннем изменении со стороны банка.

Как работает плавающая ставка. Обычно плавающая ставка состоит из базовой ставки, которая гарантирована на весь период договора, и переменной части — она рассчитывается по формуле, которая может включать различные индикаторы, например ключевую ставку ЦБ РФ, Mosprime — независимую ставку рублевых кредитов и вкладов на московском фондовом рынке, Libor — лондонскую межбанковскую ставку предложения на рынке межбанковских кредитов.

Доля ипотечных кредитов с привязкой ставки к экономическим индикаторам небольшая. Последние десятилетия банковская система работала довольно стабильно. Банк мог привязать ставку к разным индикаторам, но конкурировать на рынке с другими банками, которые так не делали, было бы сложно. Клиенты просто выбирают более привлекательные условия, так как не хотят брать на себя риск повышения ставки.

ст. 809 ГК РФ

Если кредитный договор предусматривает изменение ставки по кредиту в зависимости от колебаний ключевой ставки или других индексов, то должен быть предел изменения этой ставки. То есть недостаточно просто написать, что банк может скорректировать ставку, если изменятся внешние условия. Обязательно нужна формула, схема или значения верхних и нижних пределов ставки. В противном случае это условие в договоре можно оспорить, так как оно нарушает права заемщика: позволяет банку менять ставку произвольно, без предварительного соглашения с заемщиком.

В Тюмени компания взяла у банка кредит и подписала договор, где был пункт о том, что банк вправе изменить ставку, если будет скорректирована ставка рефинансирования. Когда это случилось и ставку увеличили, банк попытался увеличить ставку по кредиту. Компания не согласилась и обратилась в суд.

Суд постановил, что «из буквального толкования текста договора невозможно установить порядок определения процентной ставки при изменении ставки рефинансирования Банка России и верхний предел возможного увеличения размера процентной ставки». Суд признал условие кредитного договора о повышении процентной ставки несогласованным и незаключенным.

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.09.2009 № Ф04-5139/2009(13347-А46-30)PDF, 292 КБ

Судебная практика однозначна. Заемщик подпадает под действие закона о защите прав потребителей: никакие условия договора не могут изменяться, если они ухудшают положение заемщика по сравнению с правами по закону.

ст. 16 закона «О защите прав потребителей»

На первый взгляд, кажется, что это противоречивая конструкция. Вроде бы в законе написано, что в одностороннем порядке ставку менять нельзя. Но если предусмотреть в договоре обходные конструкции, например привязку к разным индексам, и детально расписать условия и размеры изменения ставок, то вроде как и можно. Это не будет считаться односторонним повышением ставки, так как заемщик и банк по обоюдному согласию решили, что так можно.

Ну и что? 01.03.22

Как повышение ставки ЦБ повлияет на налог с процентов по вкладам в 2022 году

Как суд отличает условие о повышении ставки в одностороннем порядке от условий, которые суд признает договоренностью сторон, сказать сложно. Каждый судебный процесс индивидуален.

Основной вывод, который можно сделать: если в кредитном договоре нет указания на то, что ставка по кредиту может изменяться из-за роста ключевой ставки, и одновременно нет формулы, которая регулирует пределы изменения ставки, то волноваться не о чем. Банк не может изменить ставку в одностороннем порядке, а если попробует, суд признает это незаконным.

Что будет со ставками по льготной ипотеке

Для обладателей льготных ипотек с государственным субсидированием риски выше.

Например, по условиям кредитного договора сельской ипотеки государство субсидирует ключевую ставку. В договоре указано, что если государство откажется от субсидирования, то льготная ставка может измениться на базовую. Базовая ставка определена условиями договора — это льготная ставка плюс ключевая ставка ЦБ.

Если в федеральном бюджете деньги на финансирование программы закончатся, то обладатели сельских ипотек будут вынуждены платить проценты по ставке 22,7% годовых при ключевой ставке 20%.

/buy-flat-risks/

«За неделю до сделки банк поднял ставку»: 5 рисков при покупке квартиры

Пока государство не говорит о прекращении субсидирования, а значит, у банков нет оснований менять ставки по выданным кредитам.

Так выглядят условия ипотечного договора для сельской ипотеки, которую брала автор Тинькофф Журнала

Что в итоге

Если в договоре указана определенная ставка, то в одностороннем порядке банк ее поднять не может. Большинство ипотечных кредитов выданы именно по фиксированной ставке.

У обладателей ипотек с плавающей ставкой есть риск, что процент вырастет. Однако нет гарантий, что эти условия, законы или судебная практика в сегодняшней ситуации не изменятся. Так, 28 февраля 2022 года президент дал указание сохранить процентные ставки по всем выданным ипотечным кредитам, но пока это не оформлено в нормативный акт, указ или предписание ЦБ РФ. Будем следить за новостями.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Сложный инструмент: кому выгоднее ипотека с плавающей ставкой — банкам или заемщикам

ЦБ предложил обсудить возможность регулирования ипотеки с плавающей ставкой. Для банков сейчас такая ипотека скорее выгодна, с учетом того, что ЦБ скорее всего будет повышать ставку. Но у заемщиков, если ставки вырастут, вырастет и долговая нагрузка. А в этом есть риски и для банков тоже

Центробанк 3 марта опубликовал для консультаций доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». Перед этим президент Владимир Путин поручил правительству и регулятору разработать поправки, регулирующие порядок изменения плавающих ставок и сроков возврата потребительских кредитов, в том числе ипотеки.

ЦБ предложил для обсуждения шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками — от полного запрета до ограничения круга заемщиков, которые смогут получать такие кредиты и введения надбавок для кредитов с плавающей ставкой.

В докладе регулятор предупреждает, что в условиях, когда в России процентные ставки достигли минимального уровня, кредиты с плавающими ставками становятся для банков все более выгодными. Сейчас банки уже фактически активно используют плавающие ставки при кредитовании бизнеса — доля рублевых кредитов по плавающим ставкам составляет 34% в общем объеме выдачи, пишет ЦБ.

Но международный опыт показывает, что кредиты по плавающим ставкам в среднем более рискованные, так как их качество зависит от динамики рыночных процентных ставок.  Банк России предупреждает, что ипотека с плавающими ставками может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности.

Что говорят банки?

В выдаче ипотечных кредитов с плавающей ставкой есть риски для банков, предупреждает председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. Она выступила за полный запрет такой ипотеки. «Ипотека — самый долгосрочный кредит для физического лица. И клиенту важно знать, что его платеж не может измениться, особенно в сторону увеличения. Не может заемщик зависеть от экономических циклов экономики. Это за гранью прогнозирования даже больших банков», — сказала она Forbes.

У этой идеи с плавающей ставкой есть как свои плюсы, так и свои минусы, считает глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. «Плюсы в том, что банки не закладывают в ставку по кредиту свой процентный риск, клиент получает ставку ниже. Но если ставка начнет подниматься, то для всех может сработать кредитный риск. Тут вопрос поиска золотой середины», — считает он. Пахаленко выступает против идеи выдачи ипотеки под плавающую ставку сейчас. «Во всех странах, где такие программы есть, уровень инфляции меньше, чем в России, и вероятность ее резких колебаний ниже», — объясняет он.

Аналитики ожидают роста ставок по ипотеке

Заместитель директора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова указывает, что как один из сценариев развития ипотеки банк рассматривает переменные ставки. «Комментарии ЦБ внесли дополнительную ясность в границы программы и вектор направления. Программа будет создаваться и корректироваться строго в определенных регулятором рамках», — сказала она.

Что считают эксперты?

Для банков ипотека с плавающей ставкой — это инструмент защиты от процентного риска, так как длинных источников фондирования для них не так много. И в ситуации, когда есть риск роста ставки в будущем, аппетит к ипотеке под плавающую ставку у банков может расти, предупреждает директор банковского сектора Fitch Антон Лопатин.

«Исторически низкие ставки выгодны заемщикам, это позволяет приобрести более дорогую недвижимость, при адекватном уровне нагрузки, который обычно оценивается как отношение месячного платежа к доходу. В случае резкого роста процентной ставки по уже существующему кредиту, нагрузка на заемщика резко возрастает, что особенно заметно по таким длинным кредитам, как ипотека. А это в свою очередь отрицательно влияет на возможность обслуживать долг», — предупреждает он.

Сейчас риски для заемщиков могут быть выше, а для банков, напротив, выдача таких кредитов более выгодна, ведь ЦБ, скорее всего, будет повышать ключевую ставку, считает генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов. Центробанк на последнем заседании 12 февраля предупредил, что будет в дальнейшем определять сроки и темпы возврата к нейтральной денежно-кредитной политике. Это будет означать рост ключевой ставки, а за ней вырастут и ставки по кредитам.

«С другой стороны, если заемщики из-за возросшей плавающей ставки не смогут стабильно выплачивать кредит, это создаст проблемы и банкам. Поэтому такие продукты больше распространены в стабильных западных экономиках», — сказал Грибанов Forbes.

«Ищут, что еще осталось по доступным ценам»: сколько будет стоить жилье в 2021 году

Плавающие ставки по кредитам — это фактический перенос процентного риска на заемщика, сказал директор Центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково-РЭШ Олег Шибанов. «Оценить дальнейшее движение ставок и возможность повышения стоимости заимствований практически невозможно. Это означает, что брать подобные кредиты для домохозяйств довольно рискованная история», — считает он.

По его словам, такая ипотека  — скорее сложный инструмент для домохозяйства и хеджироваться от рисков повышения ставки человеку довольно тяжело.  «Поэтому проще помочь неквалифицированному инвестору не брать такие кредиты», — считает он.

При участии Михаила Кузнецова

Ставка на брошь: о чем говорят украшения Эльвиры Набиуллиной

15 фото

Текущие ставки по ипотечным кредитам на 11 ноября 2022 г.: ставки падают

Сегодня снизились несколько ипотечных ставок, за которыми внимательно следили. Заметно большое падение процентной ставки по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой, также снизились 15-летние фиксированные ставки. Средняя ставка наиболее распространенного типа ипотеки с плавающей процентной ставкой, ипотеки с регулируемой процентной ставкой 5/1, выросла.

Ипотечные ставки постоянно растут с начала 2022 года после серии повышений процентных ставок Федеральной резервной системой. Процентные ставки динамичны и непредсказуемы — по крайней мере, на ежедневной или еженедельной основе — и реагируют на широкий спектр экономических факторов. Но действия ФРС, призванные смягчить высокие темпы инфляции, безошибочно влияют на ставки по ипотечным кредитам.

Если вы хотите купить дом, то попытка выбрать время на рынке может сыграть не в вашу пользу. Если инфляция продолжит расти, а ставки продолжат расти, это, вероятно, приведет к более высоким процентным ставкам и более высоким ежемесячным платежам по ипотечным кредитам. Таким образом, вам может повезти, если вы зафиксируете более низкую процентную ставку по ипотеке раньше, чем позже. Независимо от того, когда вы решите купить дом, всегда полезно обратиться к нескольким кредиторам, чтобы сравнить ставки и сборы, чтобы найти лучшую ипотеку для вашей конкретной ситуации.

30-летняя ипотека с фиксированной ставкой

Средняя 30-летняя фиксированная процентная ставка по ипотеке составляет 6,91%, что на 44 базисных пункта меньше, чем семь дней назад. (Базовый пункт эквивалентен 0,01%.) Тридцатилетняя фиксированная ипотека является наиболее распространенным сроком кредита. 30-летняя фиксированная ипотека обычно имеет более высокую процентную ставку, чем 15-летняя ипотека с фиксированной ставкой, но также и более низкий ежемесячный платеж. Хотя со временем вы будете платить больше процентов — вы погашаете кредит в течение более длительного периода времени — если вы ищете более низкий ежемесячный платеж, 30-летняя фиксированная ипотека может быть хорошим вариантом.

15-летняя ипотека с фиксированной ставкой

Средняя ставка по 15-летней фиксированной ипотеке составляет 6,26%, что на 25 базисных пунктов меньше, чем неделю назад. У вас определенно будет больший ежемесячный платеж с 15-летней фиксированной ипотекой по сравнению с 30-летней фиксированной ипотекой, даже если процентная ставка и сумма кредита одинаковы. Однако, если вы можете позволить себе ежемесячные платежи, у 15-летнего кредита есть несколько преимуществ. Скорее всего, вы получите более низкую процентную ставку, и вы будете платить меньше процентов в целом, потому что вы погашаете ипотечный кредит намного быстрее.

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой 5/1

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой 5/1 имеет среднюю ставку 5,62%, что на 4 базисных пункта больше, чем неделю назад. В течение первых пяти лет вы, как правило, получаете более низкую процентную ставку по ипотеке с регулируемой ставкой 5/1 по сравнению с 30-летней фиксированной ипотекой. Но сдвиги на рынке могут привести к увеличению вашей процентной ставки по истечении этого времени, как указано в условиях вашего кредита. Если вы планируете продать или рефинансировать свой дом до изменения ставки, вам может подойти ипотека с регулируемой ставкой. Но если это не так, вы можете оказаться на крючке из-за значительно более высокой процентной ставки, если рыночные ставки изменятся.

Тенденции ставок по ипотечным кредитам

Хотя ставки по ипотечным кредитам были исторически низкими в начале 2022 года, с тех пор они неуклонно растут. Федеральная резервная система недавно повысила процентные ставки еще на 0,75 процентных пункта в попытке обуздать рекордно высокую инфляцию. В этом году ФРС повышала ставки в общей сложности шесть раз, но инфляция по-прежнему остается высокой. Как правило, при низкой инфляции ставки по ипотечным кредитам, как правило, ниже. Когда инфляция высока, ставки, как правило, выше.

Хотя ФРС напрямую не устанавливает ставки по ипотечным кредитам, политические действия центрального банка влияют на то, сколько вы платите для финансирования жилищного кредита. Если вы хотите купить дом в 2022 году, имейте в виду, что ФРС дала понять, что продолжит повышать ставки, и ставки по ипотечным кредитам могут увеличиться в течение года. Будут ли ставки следовать своей повышательной проекции или начнут выравниваться, зависит от того, замедлится ли инфляция на самом деле.

Мы используем информацию, собранную Bankrate, которая принадлежит той же материнской компании, что и CNET, для отслеживания изменений курсов с течением времени. В этой таблице приведены средние ставки, предлагаемые кредиторами в США:

Current average mortgage interest rates

Loan type Interest rate A week ago Change
30-year fixed rate 6. 91% 7.35% -0.44
15-year fixed rate 6.26% 6.51% -0.25
30-year jumbo mortgage rate 6.84% 7.35% -0.51
30 -летняя ставка рефинансирования ипотеки 6,89% 7,35% -0,46

Обновлена ​​110002. ставку по ипотеке, связавшись с вашим местным ипотечным брокером или используя онлайн-калькулятор. Чтобы найти лучший ипотечный кредит, вам необходимо учитывать свои цели и текущие финансы.

Конкретные процентные ставки будут варьироваться в зависимости от таких факторов, как кредитный рейтинг, первоначальный взнос, отношение долга к доходу и отношение кредита к стоимости. Наличие более высокого кредитного рейтинга, более высокого первоначального взноса, низкого DTI, низкого LTV или любой комбинации этих факторов может помочь вам получить более низкую процентную ставку.

Помимо процентной ставки, на стоимость вашего дома могут также повлиять такие факторы, как стоимость закрытия, сборы, скидки и налоги. Обязательно поговорите с различными кредиторами, такими как местные и национальные банки, кредитные союзы и онлайн-кредиторы, и сравните их, чтобы найти лучший ипотечный кредит для вас.

Какой хороший срок кредита?

При выборе ипотечного кредита важно учитывать срок кредита или график платежей. Наиболее часто предлагаемые сроки кредита составляют 15 и 30 лет, хотя вы также можете найти ипотечные кредиты на 10, 20 и 40 лет. Ипотечные кредиты подразделяются на ипотечные кредиты с фиксированной и регулируемой процентной ставкой. Для ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой процентные ставки фиксируются на весь срок кредита. Для ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой процентные ставки фиксируются на определенное количество лет (обычно пять, семь или 10 лет), затем ставка ежегодно корректируется на основе текущей процентной ставки на рынке.

Одним из факторов, который следует учитывать при выборе между ипотекой с фиксированной и плавающей процентной ставкой, является период времени, в течение которого вы планируете оставаться в своем доме. Если вы планируете жить в новом доме в течение длительного времени, ипотека с фиксированной процентной ставкой может быть лучшим вариантом. В то время как ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой могут предлагать более низкие процентные ставки авансом, ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой более стабильны с течением времени. Однако вы можете получить более выгодную сделку с ипотекой с регулируемой ставкой, если вы планируете сохранить свой дом только на пару лет. Лучший срок кредита зависит от вашей ситуации и целей, поэтому при выборе ипотеки обязательно учитывайте, что для вас важно.

Рекордное падение ставок за один день после снижения инфляции

В преддверии этой недели мы знали, что опубликованный в четверг индекс потребительских цен (ИПЦ) будет иметь решающее значение. Это не разочаровало.

Индекс потребительских цен — один из двух основных отчетов по инфляции в США. PCE (расходы на личное потребление) — еще один большой индекс, но, поскольку CPI выходит на 2 недели раньше, он получает почти всю реакцию рынка.

Реакция на ИПЦ в четверг была рекордной, по крайней мере, в одном важном отношении, и по-прежнему удивительно во многих других. Давайте поговорим о том, почему.

Почему ИПЦ на этой неделе был так важен?

Во-первых, почти каждый отчет об индексе потребительских цен был важным в 2022 году. Ни один другой экономический отчет не вызвал большей волатильности на рынке облигаций. Поскольку облигации диктуют процентные ставки, мы также можем сказать, что индекс потребительских цен вызвал не меньшую волатильность в мире ипотечного кредитования.

Индекс потребительских цен является королем экономических данных в 2022 году, потому что инфляция находится в центре внимания финансового рынка и Федеральной резервной системы (также известной как «ФРС»). ФРС устанавливает политику, направленную на поддержание инфляции на низком стабильном уровне. Безудержная инфляция заставляет ФРС повышать процентные ставки, чтобы замедлить спрос в экономике. В постпандемической среде, когда считается, что значительная часть инфляции обусловлена ​​стороной ПРЕДЛОЖЕНИЯ в экономике, это привело к тому, что ФРС особенно агрессивно пытается подавить спрос.