Рефинансирование ипотечного нецелевого кредита: Рефинансирование ипотеки от Райффайзен Банка

Рефинансирование ипотечного нецелевого кредита: Рефинансирование ипотеки от Райффайзен Банка

Нецелевой кредит Определение

К

Юлия Каган

Полная биография

Юлия Каган пишет о личных финансах более 25 лет, а для Investopedia с 2014 года. Бывший редактор Consumer Reports , она является экспертом в области кредитов и долгов, пенсионного планирования, домовладения, вопросов занятости, и страхование. Она окончила Брин-Мор-колледж (бакалавр истории) и имеет степень магистра искусств в области документальной литературы в Беннингтон-колледже.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Обновлено 12 января 2021 г.

Рассмотрено

Томас Брок

Рассмотрено
Томас Брок

Полная биография

Томас Дж. Брок является CFA и CPA с более чем 20-летним опытом работы в различных областях, включая инвестиции, управление страховым портфелем, финансы и бухгалтерский учет, консультации по личным инвестициям и финансовому планированию, а также разработку учебных материалов. о страховании жизни и аннуитетах.

Узнайте о нашем
Совет по финансовому обзору

Что такое нецелевой кредит?

Нецелевой кредит является альтернативным типом кредита, который часто предполагает использование инвестиционных ценных бумаг в качестве залога и зависит от сложной структуры. Регулируемые нецелевые кредиты могут предлагаться брокерскими компаниями и финансовыми учреждениями с некоторыми особыми требованиями к нормативно-правовой документации.

Ключевые выводы

  • Нецелевой кредит — это альтернативный тип кредита, который использует инвестиционные ценные бумаги в качестве обеспечения и опирается на сложную структуру.
  • Даже если нецелевые кредиты выдаются в качестве залога, они позволяют инвесторам продолжать получать выгоды от своих активов в портфеле, такие как дивиденды, проценты и прирост стоимости, без необходимости продавать свои инвестиции.
  • Финансовые учреждения должны раскрывать информацию о том, является ли кредит нецелевым кредитом Федеральной резервной системе в соответствии с Положением U. 

Как работает нецелевой кредит

Регулируемые нецелевые кредиты позволяют заемщику использовать инвестиционный портфель в качестве залога по кредиту, хотя выручка не может быть использована для покупки, хранения или торговли ценными бумагами. Одним из преимуществ этого типа кредита является то, что он дает инвесторам доступ к средствам без необходимости продавать свои инвестиции.

Как правило, нецелевые кредиты также могут быть представлены в качестве категории кредитования на различных кредитных платформах. Как правило, кредиторы требуют от заемщика указать цель кредита для личного кредита. Это особенно важно для платформ онлайн-кредитования, где розничные и институциональные инвесторы предпочитают инвестировать в кредиты в соответствии со своей конкретной целью.

Правила требуют, чтобы финансовые учреждения раскрывали, является ли кредит нецелевым или целевым кредитом. Это регулируется Федеральной резервной системой в соответствии с Положением U. Заемщики, получающие нецелевой кредит, должны заполнить форму соответствия с подробным описанием условий кредита и его нецелевых обязательств.

Категории кредитных платформ

Как правило, платформы онлайн-кредитования могут также предлагать нецелевые кредиты, которые представляют собой личные кредиты, полученные заемщиками без конкретной цели их использования. Инвесторы онлайн-кредитования на таких платформах, как Lending Club или Prosper, часто инвестируют в кредиты платформы в зависимости от цели кредита, поэтому эта классификация также может учитываться при анализе инвестиционных рисков. 

Нецелевые кредиты дают инвесторам доступ к средствам без необходимости продавать свои инвестиции.

Нецелевой кредит и Маржинальный кредит

Нецелевые ссуды считаются альтернативой традиционным маржинальным заимствованиям, поскольку они позволяют использовать несколько инвестиционных счетов для обеспечения ссуды. Как нецелевые, так и маржинальные кредиты позволят инвесторам продолжать получать выгоды от своих активов в портфеле, такие как дивиденды, проценты и прирост стоимости. Оба также подлежат маржин-коллу, если стоимость заложенных ценных бумаг падает ниже указанного предела. Тем не менее, существуют различия между этими двумя видами заимствования.

Нецелевые кредиты обычно продаются как кредитные линии, обеспеченные ценными бумагами (SBLOC). Их, как правило, сложнее получить, чем стандартный маржинальный кредит. И, как отмечалось выше, их нельзя использовать для покупки ценных бумаг, в то время как маржинальные кредиты обычно используются с единственной целью инвестирования в ценные бумаги.

Брокерские компании предлагают маржинальные кредиты на индивидуальных инвестиционных счетах. SBLOC предлагают заемщикам возможность получить кредит за счет использования инвестиций с несколькими счетами. Некоторым SBLOC может потребоваться конкретная учетная запись для получения кредитных поступлений.

Пример нецелевого займа

Charles Schwab приводит один пример со своей кредитной линией для залоговых активов. Как правило, заемщики могут получить доступ к до 70% своих залоговых активов в виде денежных средств по кредитному договору. Доступны сроки до пяти лет, и единственными применимыми сборами являются пени за просрочку платежа. Как и все нецелевые кредиты, линия залоговых активов Schwab не может быть использована для покупки ценных бумаг.

Источники статей

Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем
редакционная политика.

  1. Совет управляющих Федеральной резервной системы. «Руководство по соблюдению требований для малых предприятий — Положение U: Кредит банками или лицами, отличными от брокеров или дилеров, с целью покупки или хранения маржинальных акций». По состоянию на 4 сентября 2020 г.

  2. Кредитный клуб. «Ручное инвестирование». По состоянию на 4 сентября 2020 г.

  3. Проспер. «Просмотреть списки». По состоянию на 4 сентября 2020 г.

  4. Чарльз Шваб. «Линия заложенных активов». По состоянию на 4 сентября 2020 г.

Как это работает и когда это делать

Что такое рефинансирование наличными?

Рефинансирование наличными — это вариант рефинансирования ипотечного кредита, который позволяет конвертировать собственный капитал в наличные деньги. Новый ипотечный кредит выдается на сумму, превышающую ваш предыдущий остаток по ипотечному кредиту, и разница выплачивается вам наличными.

В мире недвижимости рефинансирование в целом – это популярный процесс замены существующей ипотеки на новую, которая обычно продлевает условия для заемщика, которые являются более благоприятными. Рефинансируя ипотечный кредит, вы можете уменьшить свои ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, договориться о более низкой процентной ставке, пересмотреть периодические условия кредита, удалить или добавить заемщиков из обязательств по кредиту и, в случае рефинансирования наличными, получить доступ наличные деньги из собственного капитала в вашем доме.

Key Takeaways

  • При рефинансировании наличными новая ипотека берется на сумму, превышающую ваш предыдущий остаток по ипотеке, а разница выплачивается вам наличными.
  • Обычно вы платите более высокую процентную ставку или больше баллов по ипотеке с рефинансированием наличными по сравнению со ставкой и сроком рефинансирования, при которой сумма ипотеки остается неизменной.
  • Кредитор определит, сколько наличных денег вы можете получить с рефинансированием наличными, на основе таких стандартов, как отношение кредита к стоимости (LTV) вашей собственности и ваш кредитный профиль.
Нажмите «Играть», чтобы узнать о рефинансировании с выплатой наличных

Как работает рефинансирование с выплатой наличных

Рефинансирование наличными позволяет вам использовать свой дом в качестве залога для нового кредита, а также немного наличных денег, создавая новую ипотеку на большую сумму, чем та, что в настоящее время причитается. Получение наличных за счет собственного капитала в вашем доме может быть простым способом получить средства на непредвиденные расходы, расходы и нужды.

Заемщики, ищущие рефинансирование наличными, находят кредитора, готового работать с ними. Кредитор оценивает текущие условия ипотеки, баланс, необходимый для погашения кредита, и кредитоспособность заемщика. Кредитор делает предложение на основе анализа андеррайтинга. Заемщик получает новый кредит, который погашает его предыдущий и блокирует их в новый план ежемесячных платежей. Сумма сверх выплаты по ипотеке выдается наличными.

При стандартном рефинансировании заемщик никогда не увидит наличных денег, а только уменьшит свои ежемесячные платежи. Средства от рефинансирования с обналичиванием могут использоваться по усмотрению заемщика, но многие обычно используют деньги для оплаты крупных расходов, таких как медицинские или образовательные сборы, для консолидации долга или в качестве резервного фонда.

Обналичивание рефинансирования приводит к уменьшению собственного капитала в вашем доме, а это означает, что кредитор берет на себя больший риск. В результате затраты на закрытие, сборы или процентные ставки могут быть выше, чем при стандартном рефинансировании. Заемщики со специальными ипотечными кредитами, такими как кредиты Министерства по делам ветеранов США (VA), включая кредиты наличными, часто могут быть рефинансированы на более выгодных условиях с более низкими комиссиями и ставками, чем кредиты без VA.

Кредиторы налагают лимиты на сумму, которую вы можете взять взаймы посредством рефинансирования наличными — обычно 80% доступного капитала вашего дома.

Плюсы и минусы рефинансирования с обналичкой

Сообразительные инвесторы, наблюдающие за процентными ставками в течение долгого времени, обычно не упускают возможности рефинансировать кредит, когда кредитные ставки падают до новых минимумов. Может быть множество различных вариантов рефинансирования, но, как правило, большинство из них сопряжено с несколькими дополнительными расходами и сборами, которые делают сроки рефинансирования ипотечного кредита столь же важными, как и решение о рефинансировании.

В дополнение к проверке ставок и сборов, чтобы убедиться, что рефинансирование является хорошим вариантом, подумайте о причинах, по которым вам нужны наличные деньги. Этот вариант рефинансирования обычно имеет более низкие процентные ставки, чем необеспеченный долг, такой как кредитные карты или личные кредиты. Однако, в отличие от кредитной карты или личного кредита, вы рискуете потерять свой дом — например, если вы не сможете выплатить ипотечный кредит или если стоимость вашего дома упадет, и вы окажетесь под водой из-за ипотечного кредита.

Тщательно подумайте, стоит ли то, для чего вам нужны наличные, риск потерять дом, если вы не сможете вносить платежи в будущем. Если вам нужны наличные деньги для погашения потребительского долга, примите необходимые меры, чтобы контролировать свои расходы, чтобы не попасть в ловушку бесконечного цикла перезагрузки долга. Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) имеет ряд отличных руководств, которые помогут определить, является ли рефинансирование хорошим выбором для вас.

Рефинансирование наличными дает заемщику все преимущества, которые он ищет от стандартного рефинансирования, включая более низкую ставку и, возможно, другие полезные модификации. Заемщики также получают денежные выплаты, которые могут быть использованы для погашения другого долга с высокой процентной ставкой или, возможно, для финансирования крупной покупки. Это может быть особенно полезно, когда ставки низкие или во время кризиса, например, в 2020–2021 годах, после глобальных блокировок и карантинов, когда более низкие платежи и некоторые дополнительные деньги могли быть очень полезными.

Пример рефинансирования с обналичкой

Скажем, вы взяли ипотечный кредит на 200 000 долларов, чтобы купить недвижимость стоимостью 300 000 долларов, и спустя много лет вы все еще должны 100 000 долларов. Предполагая, что стоимость недвижимости не упала ниже 300 000 долларов, вы также накопили не менее 200 000 долларов собственного капитала. Если ставки упали, и вы хотите рефинансировать, вы потенциально можете получить одобрение до 80% капитала в вашем доме, в зависимости от андеррайтинга.

Многие люди не обязательно захотят взять на себя будущее бремя еще одного кредита в размере 200 000 долларов, но наличие собственного капитала может помочь сумме, которую вы можете получить в виде наличных. Допустим, ваш кредитор готов выдать 75% стоимости вашего дома. Для дома за 300 000 долларов это будет 225 000 долларов. Вам нужно 100 000 долларов, чтобы погасить оставшуюся часть основного долга. Таким образом, у вас остается 125 000 долларов наличными.

Если вы решите получить только 50 000 долларов наличными, вы будете рефинансировать с помощью ипотечного кредита на 150 000 долларов, который имеет более низкую ставку и новые условия. Новая ипотека будет состоять из 100 000 долларов, оставшихся от первоначального кредита, плюс желаемые 50 000 долларов, которые можно будет взять наличными.

Другими словами, вы можете взять новую ипотеку на 150 000 долларов, получить 50 000 долларов наличными и начать новый график ежемесячных платежей на всю сумму. В этом преимущество залоговых кредитов. Недостатком является то, что новое удержание вашего дома распространяется как на 100 000 долларов, так и на 50 000 долларов, поскольку все они объединены в один кредит.

Ставка и срок по сравнению с рефинансированием наличными

Как упоминалось выше, заемщики имеют множество вариантов, когда дело доходит до рефинансирования. Самым простым рефинансированием ипотечного кредита является рефинансирование по ставке и сроку, также называемое рефинансированием без наличных денег. С помощью этого типа вы пытаетесь добиться более низкой процентной ставки или изменить срок кредита, но больше ничего не меняется в вашей ипотеке.

Например, если ваша недвижимость была куплена много лет назад, когда процентные ставки были выше, вы можете счесть выгодным рефинансирование, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками. Кроме того, в вашей жизни могли измениться переменные, что позволит вам оформить 15-летнюю ипотеку (значительно сэкономить на выплате процентов), даже если это означает отказ от более низких ежемесячных платежей по 30-летней ипотеке. При рефинансировании со ставкой и сроком вы можете снизить ставку, приспособиться к 15-летней выплате или и то, и другое. Больше ничего не меняется, только ставка и срок.

Обналиченное рефинансирование имеет другую цель. Вы получаете разницу между двумя кредитами наличными, не облагаемыми налогом. Это возможно, потому что вы должны кредитному учреждению только то, что осталось от первоначальной суммы ипотеки. Любая дополнительная сумма кредита по рефинансируемой ипотеке с выплатой наличных денег выплачивается вам наличными при закрытии сделки, что обычно происходит через 45–60 дней с момента подачи заявки.

По сравнению со ставкой и сроком кредиты с выплатой наличных обычно имеют более высокие процентные ставки и другие расходы, такие как баллы. Кредиты наличными более сложны, чем процентные и срочные, и обычно имеют более высокие стандарты андеррайтинга. Высокий кредитный рейтинг и более низкое относительное отношение кредита к стоимости (LTV) могут смягчить некоторые опасения и помочь вам заключить более выгодную сделку.

Рефинансирование с выплатой наличных по сравнению с кредитом под залог собственного капитала

При рефинансировании наличными вы погашаете текущую ипотеку и оформляете новую. С помощью кредита под залог дома вы берете вторую ипотеку в дополнение к своей первоначальной, а это означает, что теперь у вас есть два залога на вашу собственность. Это означает наличие двух отдельных кредиторов, каждый из которых может претендовать на ваш дом.

Затраты на закрытие кредита под залог собственного капитала обычно меньше, чем при рефинансировании наличными. Если вам нужна значительная сумма для конкретной цели, кредит под залог дома может быть выгодным. Однако, если вы можете получить более низкую процентную ставку при рефинансировании наличными — и если вы планируете оставаться в своем доме в течение длительного времени — тогда рефинансирование, вероятно, имеет больше смысла. В обоих случаях убедитесь, что вы в состоянии погасить новую сумму кредита, потому что в противном случае вы можете потерять свой дом.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) или Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Что такое собственный капитал?

Собственный капитал — это рыночная стоимость вашего дома за вычетом любых залогов, таких как сумма, которую вы должны по ипотеке или ссуде под залог собственного дома. Доля в вашем доме может колебаться в зависимости от условий рынка недвижимости в сообществе или регионе, где вы живете.

Как рассчитать стоимость дома?

Чтобы рассчитать долю в вашем доме, просто вычтите остаток задолженности по ипотечному кредиту из рыночной стоимости имущества. Например, если ваш дом оценивается в 600 000 долларов, а вы должны 200 000 долларов, то у вас есть собственный капитал в размере 400 000 долларов.

Как я могу использовать деньги от рефинансирования с обналичкой?

Нет никаких ограничений на то, как вы можете использовать средства рефинансирования с обналичкой. Многие заемщики используют наличные для оплаты крупных расходов, например, для финансирования образования или погашения долга, или в качестве резервного фонда.