Выгодно ли взять кредит чтобы погасить ипотеку: Выгодно ли гасить ипотеку потребительским кредитом

Как закрыть ипотеку досрочно: эти 4 приема сократят срок кредита

Ипотека на 15–20 лет — обычная практика. Но что делать, если вы хотите выплатить ее побыстрее? Разбираемся, что для этого нужно и как найти дополнительные деньги

Фото: Shutterstock

C января по август 2021 года около 1,2 млн россиян взяли ипотечные кредиты. По данным Банка России, за аналогичный период прошлого года было выдано 901,6 тыс. ипотек, то есть рост составил 33%.

В прошлом году россияне стали брать ипотеку на более длительный срок — 18–19 лет, хотя ранее он составлял в среднем 15 лет. Глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг связал это с более низкими ставками. Но если вы решили расплатиться по ипотеке побыстрее, эксперты рассказали «РБК Инвестициям», как это сделать.

 

Как быстро погасить ипотеку: лайфхак от финансиста

 

www.adv.rbc.ru

«Когда вы берете ипотеку, нужно смотреть, чтобы ваш ежемесячный платеж был таким, про который вы понимаете, что вы эти деньги всегда заработаете, чтобы он был относительно небольшим и не был большой нагрузкой на ваш бюджет», — считает автор телеграм-канала Moneyhack Александра Краснова.

По ее мнению, если не получается взять ипотеку с приемлемым ежемесячным платежом, то нужно менять условия. Например, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат или в другом районе. Либо накопить больший первый взнос, так как в этом случае тело кредита будет меньше и, соответственно, вы меньше переплатите процентов. Это можно сделать в том числе с помощью материнского капитала.

«Потому что гасить досрочно ипотеку вы всегда успеете, но если случится какой-то форс-мажор в жизни, то с большим платежом будет сложно», — отметила она.

Краснова поделилась историей о своем знакомом, который взял ипотеку с ежемесячным платежом около ₽60–70 тыс. При этом его зарплата составляла примерно ₽90 тыс., а жена в это время уходила в декрет. «Меня поразила такая безалаберность. Поэтому, условно, если ваша зарплата ₽100 тыс., то ориентируйтесь на то, чтобы платеж был ₽20 тыс. Эту сумму вам будет легко сэкономить», — посоветовала она.

Если вы уже взяли ипотеку и вас не устраивает ваша процентная ставка, то можно ее рефинансировать другим ипотечным кредитом. Но это стоит делать как можно раньше, чтобы не было ситуации, что вы выплатили все проценты, а потом ушли в другой банк и пришлось начинать все заново, отметила Краснова.

Подавать на рефинансирование можно уже через полгода после того, как вы заключили договор об ипотеке. Однако стоит учесть, что эта процедура не бесплатна, так как вам нужно будет заново оценить стоимость квартиры, заплатить госпошлину и купить новую страховку. Тем не менее неиспользованные средства по старой страховке можно вернуть, для этого нужно написать заявление в страховую компанию.

Фото: Pexels

Кредит вместо ипотеки: как выгодно рефинансировать долги

 

По мнению финансового консультанта Анны Громовой, не в каждом случае нужно стараться выплатить ипотеку побыстрее. «Если ипотека по хорошей ставке, а сейчас инфляция выросла, вклады и ставки растут, по облигациям доходность растет, может быть, не надо», — сказала она.

Если человек много инвестирует в недвижимость с помощью ипотечного кредита, то ему может быть выгоднее снижать ежемесячный платеж. Однако математически выгоднее сокращать срок по кредиту, чем уменьшать платежи, отметила Громова. В том и другом случае принцип один — платить больше установленной банком суммы.

Фото: Shutterstock

Чтобы выплатить ипотеку быстрее, нужно периодически закрывать ее частично досрочно. Дополнительные выплаты будут уменьшать тело кредита, с которого банк начисляет проценты. Кредитная организация будет их пересчитывать — и ежемесячный платеж становиться ниже. Кроме того, общая переплата по кредиту тоже станет меньше.

По словам Громовой, по ипотеке не нужно отказываться от страхования, так как здесь очень высокие риски, большие суммы и долгий срок кредита. По ипотечному страхованию стоимость страховки рассчитывается каждый год в зависимости от того, какой остался долг. Соответственно, если гасить кредит частично-досрочно, то есть уменьшать тело долга, то можно экономить и на страховке.

Частичное досрочное погашение выгоднее делать в начале срока ипотеки, так как в каждом ежемесячном платеже заложена часть тела долга и процентов, говорит Громова. В первую половину срока ипотеки вы платите больше процентов, а во вторую — наоборот, тело долга.

Например, если вы брали ипотеку на 15 лет и выплачивали ее уже десять лет, то нужно внимательно изучить, нужно ли вам частичное досрочное погашение, сказала финансовый консультант. Допустим, что ваш ежемесячный платеж ₽15 тыс., тогда ₽13 тыс. может идти на погашение тела долга и только ₽2 тыс. — на проценты.

Громова посоветовала регулярно смотреть график выплат по ипотеке, а если вы делаете дополнительные выплаты — то в обновленный график. Нужно уточнить в банке, где его можно найти. Некоторые кредитные организации публикуют их в мобильных приложениях, другие — в личном кабинете на сайте банка. В графике нужно обратить внимание на состав ежемесячных выплат — какая в них доля тела долга и сколько занимают проценты.

Фото: Phil Cole / Getty Images

Как исправить кредитную историю и получить кредит по выгодной ставке

 

Подработка

По мнению Красновой, в первую очередь нужно постараться сократить расходы. Кроме того, можно поискать дополнительные источники дохода, например — найти подработку. По ее мнению, в очень многих профессиях есть возможность поискать, как еще дополнительно заработать денег, чтобы поскорее погасить ипотеку.

«Из своего личного опыта могу сказать, что когда я взяла ипотеку, то свои ежемесячные расходы сократила в три раза. Ну и, соблюдая все условия, про которые я сказала выше, ипотеку я выплатила за два года», — рассказала Краснова.

Карты с кешбэком

Громова отметила, что есть и другие способы найти дополнительные средства на досрочную выплату кредита. Например, можно использовать карты с кешбэком, однако подбирать их нужно тщательно.

«В принципе все карты с кешбэком направлены на то, чтобы мы больше тратили. Но, тем не менее, бывают интересные программы. Например, топливный кешбэк. Ведь ты все равно тратишь на бензин. По этой карте что-то возвращаешь каждый месяц и можно закидывать эти деньги на частичное досрочное погашение», — сказала она.

Налоговые вычеты

Финансовый консультант полагает, что обязательно нужно прибегать к налоговым вычетам. Например, на расходы на образование, лечение,
инвестиции 
. Кроме того, один раз можно получить вычет за покупку недвижимости. Максимальная сумма, к которой можно применить такой вычет, составляет ₽2 млн. То есть вам могут вернуть не более ₽260 тыс. (13% от ₽2 млн), даже если квартира стоила ₽3 млн или больше. Помимо этого, существует вычет на проценты по ипотеке, по которому можно вернуть до ₽390 тыс.

Однако нужно учитывать, что не все имеют право на налоговый вычет. Он полагается тем, кто получает доход, облагаемый НДФЛ в 13%. Например, работает по найму или официально сдает квартиру и платит этот налог.

Фото: Pexels

Продажа ненужного

Другой способ заработать на выплаты по ипотеке — продать ненужное на площадках объявлений. В любой семье появляются вещи, которые со временем не нужны — детские игрушки, кроватки, пеленальные столики, одежда, полагает Громова.

«Люди покупают просто все, какие-то вещи невероятные, которые просто в голову не придет, что можно купить и продать», — рассказала она.

Выплаты и пособия

На погашение ипотеки также можно направить выплаты и пособия, если они вам жизненно не необходимы. Например, в 2020 году государство выплачивало средства семьям с детьми, а также потерявшим работу из-за пандемии коронавируса.

«Это деньги, которые мы не зарабатывали, мы на них не рассчитывали, просто государство решило нам эти деньги дать. Поэтому, считаю, эти деньги надо либо инвестировать, либо ими погашать долги, кому что актуальнее. Можно поделить сумму пополам: 50% — на инвестиции, 50% — на долги», — считает Громова.

Финансовый консультант также посоветовала узнать, какие региональные льготы и выплаты вам полагаются, если у вас есть дети. Информацию можно узнать в кол-центре местного МФЦ либо в Фонде соцстрахования.

Громова рассказала, что когда у нее родился третий ребенок, она получила региональную выплату в Санкт-Петербурге в размере около ₽100 тыс. Деньги перевели на карту. Эти средства она направила на частичное досрочное погашение ипотеки. Есть и другие выплаты многодетным семьям. «Я, например, как многодетная получаю еще каждый месяц на карту часть денег, которые предназначены на оплату коммунальных услуг за квартиру. То есть в Питере много таких льгот. И это, конечно, нужно знать», — добавила она.

Как быстрее погасить кредит: эти 3 способа помогут избавиться от долгов

 

Анализ событий, «распаковка» компаний, портфели топ-фондов — в нашем YouTube-канале

Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие.
Подробнее

Разумно ли сейчас тратить деньги на досрочное погашение ипотеки

Ольга Лурье

выплатила ипотеку

Профиль автора

До недавнего времени ставка по ипотеке была всего 7—12%.

Читатели Тинькофф Журнала обсудили, что лучше: погасить кредит досрочно, положить деньги на вклад или использовать другие инструменты, — и предложили свои варианты с подсчетами. Собрали аргументы за и против — выбирайте сторону и поделитесь своим мнением в комментариях.

Это истории читателей из Сообщества. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.

👍 За: подсчеты говорят, что погасить ипотеку выгоднее

Артем
узнал точные цифры

Я сегодня считал ипотечным калькулятором по своей ипотеке. И вышло, что погасить сейчас мне выгоднее.

Входные данные: ипотека — 1 050 000 Р на срок 56 месяцев, ставка 7,7%. На руках есть 400 000 Р.

Первый вариант — если сегодня внести 400 000 Р. И второй вариант — если положить 400 000 Р на вклад под 18% на полгода и внести потом 436 000 Р. Получается, что даже после вклада я потеряю 12 000 Р.

👎 Против: проценты по вкладу выше, чем по кредиту

Евгений Липецкий
оценил риски

По сути, вы взяли деньги в кредит под 8,2% и вложите их под 18%. Отлично! Я бы поискал ставку повыше — сейчас до 25% доходит. Видел на месяц такой вклад, потом можно переложить. Не превышайте сумму 1 400 000 Р на вкладе.

Иванова
принимает решение по факту

Зависит от того, какие дальше будут ставки. Но так, в принципе, нет никаких предпосылок, что ключевую ставку значительно понизят в ближайшее время. Значит, ставки по вкладам по-прежнему будут выше, чем ипотечная ставка. А то, что сейчас вклад можно открыть на три месяца под максимальную ставку, а не на 12, — ну, так через три месяца деньги можно переложить на новый вклад. Или кинуть все в досрочку, если будут снова вклады под 6%. Заработанный за это время процент все равно будет выше, чем процент по ипотеке.

Светлана Петрова
копит деньги на вкладе

Берем калькулятор и считаем: если год вносить в досрочное по 50 000 Р с уменьшением срока, то за счет этого погашения экономим 4 000 000 Р на процентах и 8 лет и 6 месяцев. Если кладем на вклад, то через год 600 000 Р превращаются в 711 500 Р — при условии, что проценты капитализируются. Бросаем на ипотеку эту сумму и смотрим, что получается. Экономия по процентам — на 4 300 000 Р, и срок уменьшается на 9 лет и 4 месяца. Подсчеты грубые, но реально выгоднее на вклад положить и потом эти деньги в досрочное.

RussianGirl
заставляет деньги работать

У меня ипотека под 8,6%, и я не собираюсь досрочно гасить. По сути, сейчас мои не выплаченные досрочно деньги — это и есть кредит под 8,6%, и они приносят не менее 20% ежегодно. Учитесь использовать деньги и заставляйте их работать, а не пожирать ваш кошелек.

«Лучше в гордой ипотеке»: 3 причины не ждать наследства, а самому решить квартирный вопрос

👍 За: досрочное погашение полезнее для психологического здоровья

Скажи, кто
радуется

Вот мне реально психологически комфортнее досрочно гасить ипотеку. Такая радость, когда падает обязательный платеж 🙂

Системный инженер
выбирает душевный комфорт

Выгоднее, конечно, деньги, предназначенные для досрочного погашения, отправлять на вклад с высоким процентом, чтобы они сгенерировали еще денег, а потом их направлять на досрочное погашение. Но для психологического здоровья может оказаться полезнее продолжать гасить досрочно.

👎 Против: деньгами на вкладах можно воспользоваться при необходимости

Вадим
свободно распоряжается деньгами

В чем смысл досрочного погашения ипотеки? Ок, сбить платеж до незначительных для вашего бюджета цифр — понятно. Но глобально это же бред, и бабайка про переплату просто смешон — ее сожрет инфляция. Представьте, что вы в 2010 году взяли ипотеку при зарплате 60 000 Р, платеж был 30 000 Р. В 2020 году у вас доход 200 000 Р, а платеж по-прежнему 30 000 Р. При этом, если вы при зарплате 60 000 Р ужимались во всем и платили на 10 000 Р больше ради досрочного погашения, то вы сильно били по своему уровню жизни.

Лучше всегда иметь деньги — спокойно копить на вкладах под 5% и погашать ипотеку довольно безболезненно, чем во всем ужиматься, но убеждать себя, что не переплатишь банку. Всю переплату с лихвой сожрут инфляция, кризисы и дефолты, которые в нашей стране происходят очень часто: менее чем за 10 лет два двукратных скачка доллара было.

/zato-svoya/

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Моя позиция: платить минимальный платеж по ипотеке, сбить его до максимально безболезненного для бюджета и все излишки оставлять на счетах или инвестировать.

Евгений Липецкий
не видит смысла в досрочном погашении

Конечно, выгоднее класть деньги на вклад. Рисков не вижу, одни выгоды. Гасить досрочно можно, когда процент по вкладу опустится до уровня ставки по кредиту. А вообще, в России с такой инфляцией досрочно погашать ипотеку нет резона. Деньги на вкладе к тому же можно снять и потратить при необходимости, а при досрочном погашении в таком случае придется брать второй кредит.

👍 За: вклады могут изъять, а квартира останется

Александр Капустин
не доверяет банкам

Существующие на сегодняшний день законы могут кардинально измениться уже завтра. Например, кто мог подумать, что вывозить свои деньги из России будет запрещено в валюте в сумме более 10 000 $? А оно случилось! Кто мог подумать об обязательной комиссии 12% на бирже при покупке валюты? А оно случилось!

Например, может произойти изъятие вкладов населения — типа того, что было несколько лет назад на Кипре, только намного круче. И тогда ваш вклад тю-тю, а кредит никуда не денется. Поэтому принимайте решение с учетом того, что завтрашний день может порадовать законом любой дикости.

И да, совет: если решите делать вклад, то не делайте его в банке с ипотекой. Если банк с ипотекой лишится лицензии, то вы не получите вклад, пока не выплатите кредит.

Александр Кратсов
закрывает кредит

Ипотека — это залог недвижимости. У меня под 7,7%, вклады под 21% идут, но есть цели и стратегии по закрытию ипотеки. Стараюсь придерживаться, невзирая ни на что. Мало ли вклады заморозят или установят лимиты на снятие — и как тогда гасить?

👎 Против: вклады никто не заморозит, поэтому нужно ими пользоваться и получать выгоду

Ivan Ivanov
верит в банковскую систему

На самом деле единственный аргумент за то, чтобы гасить ипотеку, — это риск заморозки вкладов. Мне он кажется маловероятным по двум причинам.

Во-первых, вклады и так прекрасно изымаются через девальвацию, и это происходило уже не раз. При оптимистичном прогнозе инфляции рубля 30% девальвация даже этого 18%-го вклада будет 12%. Дальше ставки упадут, а инфляция уже никуда не денется. Никакого смысла дополнительно повышать социальное напряжение через силовой отъем денег у государства нет.

/mortgagesmorte/

Как досрочно погасить ипотеку

Во-вторых, заморозка вкладов, если она все-таки по каким-то причинам произойдет, скорее всего, будет предполагать также полную остановку кредитования и заморозку платежей по кредитам. Иначе массовые дефолты заемщиков просто убьют банковскую систему, а заодно рынок недвижимости и строительную отрасль, которую так упорно поддерживали все последние годы. То есть в моем понимании, если такое начнется, вклады простят вместе с долгами.

👍 За: если досрочно гасить ипотеку, сократится переплата по процентам

N 
сокращает срок кредита

У меня ипотека. При аннуитетных платежах, не возвращая досрочно банку деньги, которые взяты, например, на 30 лет, я ежемесячно плачу практически одни проценты, не снижая сумму остального долга. А если я досрочно вношу платеж и сокращаю срок кредита, то у меня уменьшается размер ежемесячных процентов, выплаченных банку, и увеличивается сумма возвращаемого долга. Что снижает переплаты — и психологически нравится.

👎 Против: инвестиционные инструменты выгоднее, чем досрочное погашение

Василий Воропаев
рассчитал доходность

ИИС плюс облигации ЦБ (ААА) с фиксированным купоном. До повышения ставок было выгоднее, сейчас и подавно. Вычет 13% плюс 15% годовых. А если брокер выводит купоны на карту, а не оставляет на счете, то еще лучше.

Выгода фактическая будет примерно 14% относительно −8% за ипотеку. Возьмите «Эксель» и посчитайте, что выгоднее: 20% на три месяца или 15% на три года плюс налоговый вычет 13% за пополнение.

За и против.Читатели выбирают сторону в околофинансовых спорах

Рассказать свою историю

Когда следует досрочно погасить ипотечный кредит?

Когда у вас есть дом, мысль о выплате ипотечного кредита в течение десятилетий может быть пугающей. Поэтому вполне естественно хотеть погасить ипотечный кредит как можно скорее. Прежде чем вы решите использовать наследство, доход или свои сбережения для выплаты ипотеки, важно определить, действительно ли это имеет для вас финансовый смысл. В некоторых случаях сумма, которую вы сэкономите при досрочном погашении ипотеки, может быть не больше, чем вы заработаете, если направите эти средства на работу в другом месте. Тем не менее, душевное спокойствие, которое вы получаете, может оправдать досрочную выплату ипотеки.

Лампочка

Взгляд на банковский курс

Выплата ипотеки не всегда лучшее использование неожиданного дохода, но решение зависит от того, что важнее для вас: потенциально более выгодные инвестиции или погашение долга.

Можно ли досрочно погасить ипотеку?

Если вы приобрели дом в рамках своего бюджета или ваш доход с годами увеличился, у вас, вероятно, есть дополнительные наличные деньги, и вы не знаете, как лучше их использовать. Если вы рассматриваете возможность досрочного погашения ипотеки, сначала обратитесь к своему ипотечному кредитору или обслуживающей организации. В зависимости от условий кредита вам может быть назначен штраф за досрочное погашение.

Сколько мне будет стоить штраф за досрочное погашение?

Как правило, в соответствии с Законом Додда-Франка ипотечным кредиторам запрещено налагать штрафы за досрочное погашение большинства ипотечных кредитов. Хотя в последние годы произошли изменения в системе Додда-Франка, штрафы за досрочное погашение по-прежнему регулируются законодательством.

Если ваша ипотека является исключением из правил, штраф за досрочное погашение может начисляться только в течение первых трех лет. Он ограничен 2 процентами в первый и второй год и 1 процентом в третий год. Итак, если ваш непогашенный остаток по кредиту во втором году составляет 29 долларов США5000 и вы погашаете ипотечный кредит, кредитор может взимать штраф за досрочное погашение в размере до 5900 долларов.

Досрочное погашение ипотеки: на что обратить внимание

1. Будут ли другие инвестиции лучше, чем досрочное погашение ипотеки?

Лучше погасить ипотеку или инвестировать? В конечном счете, это личное решение, но инвестиции могли бы быть более разумными.

«К сожалению, математика подсказывает нам, что почти всегда лучше инвестировать в другие места, чем в ипотеку», — говорит Ричард Боуэн, дипломированный бухгалтер и владелец Bowen Accounting в Бейкерсфилде, Калифорния.

Ставки по ипотеке выросли за последний год, но все еще ниже, чем средняя долгосрочная доходность фондового рынка, поэтому, если досрочное погашение ипотеки приводит к доходу, равному вашей процентной ставке, этот доход, вероятно, будет тусклым по сравнению с к годовой доходности S&P 500 — примерно 10 процентов за последние 90 лет.

В дополнение к тому, что доходность фондового рынка исторически была выше средних процентных ставок, то, как вы инвестируете свои дополнительные деньги, может действительно принести вам больше с течением времени, чем досрочное погашение ипотеки. Инвестирование на счет с льготным налогообложением, например, 401(k), традиционную IRA, сберегательный счет для здоровья или 529.План сбережений для колледжа обеспечит вам немедленную экономию федеральных налогов, а также любую рыночную прибыль от ваших инвестиций.

Потенциально лучшее использование средств может состоять в том, чтобы взять наличные, которые вы использовали бы для выплаты ипотечного кредита, и использовать их для покупки недвижимости с положительным денежным потоком, такой как многоквартирная недвижимость или дома на одну семью, которые имеют потенциал чтобы предложить более высокую долгосрочную прибыль, отмечает Боуэн.

Однако любой выбор сопряжен с риском. Даже после досрочного погашения ипотеки цены на недвижимость могут упасть, что может привести к потенциальным убыткам. Тщательно обдумайте, на какой риск вы готовы пойти. В конечном счете, вам может быть лучше не выплачивать ипотеку досрочно.

«Дело в том, что никто не может дать вам гарантию на инвестиции, — предостерегает Боуэн. «Вы можете вложить свои деньги в фондовый рынок и потерять их. Вы можете вложить свои деньги в недвижимость, и она не будет работать так, как вы ожидали».

2. Будут ли все ваши деньги связаны с ипотекой?

Прежде чем взять большую часть своего состояния и использовать ее для досрочного погашения ипотеки, не забудьте проверить ликвидность. Ваш дом считается неликвидным активом, потому что продажа собственности и доступ к капиталу могут занять месяцы или больше.

«Если вы начнете выплачивать ипотечный кредит слишком быстро, вы рискуете истощить свою ликвидность», — говорит Аманда Томас, CFP, консультант по работе с клиентами в Mission Wealth в Санта-Барбаре, Калифорния. «Важен и тот вид ликвидности, который у вас есть».

Один из подходов заключается в том, чтобы иметь резервный фонд, а также активы, такие как акции, взаимные фонды, казначейские облигации США, облигации и рыночные ценные бумаги, доступные на налогооблагаемом инвестиционном счете. Таким образом, в дополнение к деньгам, привязанным к пенсионным счетам с льготным налогообложением и вашему дому, у вас все еще есть наличные деньги или другие инвестиции, которые легко конвертировать в наличные деньги в крайнем случае.

Боуэн предлагает сохранить резерв, который защитит вас как минимум на шесть месяцев, прежде чем вы решите использовать большую часть своей ликвидности для досрочного погашения ипотеки.

3. Как вы будете использовать деньги, если не погасите ипотечный кредит досрочно?

Будьте реалистичны в отношении того, что вы, вероятно, сделаете со своими деньгами, если не используете их для досрочного погашения ипотеки. После того, как ипотека будет выплачена, вы действительно будете использовать ее, чтобы продвинуться вперед?

Может иметь смысл, например, вложить деньги в досрочное погашение ипотеки, если вам трудно хранить деньги в банке. Ваш дом может стать инструментом принудительного сбережения, а дополнительные платежи по ипотеке могут сэкономить вам тысячи долларов на процентах с течением времени, а также помочь вам быстрее увеличить капитал в вашем доме.

«Правильно делать то, что ты будешь делать», — говорит Боуэн. «Все это связано с личными привычками. Если вы все равно собираетесь тратить лишние деньги, то лучше положить их в дом, чем тратить».

4. Насколько Вы цените душевное спокойствие?

Иногда дело не столько в чистой прибыли, сколько в душевном спокойствии. Если вы владеете своим свободным и чистым домом, это может принести выгоду, которую нельзя измерить строго в финансовом выражении. Для многих отказ от ежемесячного платежа по ипотеке перед выходом на пенсию может дать моральное облегчение при рассмотрении возможности жить на фиксированный доход.

«Лично я плачу по ипотеке, — говорит Томас из Mission Wealth. «Приятно, что он окупился до выхода на пенсию. Возможно, это не всегда имеет финансовый смысл, но дает душевное спокойствие и может позволить лучше планировать бюджет».

Другим потенциальным преимуществом является возможность взять кредит под залог собственного дома. Наличие значительной суммы собственного капитала может позволить вам создать кредитную линию собственного капитала (HELOC), обеспечивающую источник экстренного дохода, а также позволяющую вам улучшать дом или продвигаться к другим финансовым целям.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Плюсы

• Отменяет ежемесячный платеж по ипотеке, высвобождая дополнительные средства для использования на пенсии
• Потенциально сэкономит вам тысячи долларов на процентах
• Предлагает предсказуемую норму прибыли, эквивалентную процентной ставке на остаток, который вы выплачиваете
• Обеспечивает душевное спокойствие, зная, что вы полностью владеете своим домом
• Позволяет использовать капитал в вашем доме, если вам понадобятся деньги в будущем

Минусы

• Связывает большую часть вашей ликвидности и собственного капитала в вашем доме, что может затруднить доступ к нему позже
• Вы больше не имеете права на федеральный налоговый вычет по процентам по ипотечным кредитам, если вы все еще требуете его. С тех пор, как стандартный вычет был значительно повышен в 2017 году с принятием Закона о сокращении налогов и занятости, все меньше людей перечисляют свои вычеты и, таким образом, могут воспользоваться налоговым вычетом процентов по ипотечным кредитам.
• Может упустить потенциально более высокую прибыль от других инвестиций
• Возможно, вы не получите от своего дома столько, сколько рассчитывали, если рынок упадет и вам придется быстро продавать

Как досрочно погасить ипотеку

Если досрочное погашение ипотеки подходит вам, вот несколько способов сделать это:

• Делайте платежи раз в две недели. Один из способов начать делать дополнительные платежи по ипотеке — составить двухнедельный график. Это означает внесение полного дополнительного ежемесячного платежа каждый год и может сократить время, затрачиваемое на ипотеку. Начав с платежей раз в две недели, вы сможете продвинуться вперед по ипотеке, а также продолжить работу над достижением других финансовых целей.
• Ежегодно вносите дополнительные платежи по ипотеке. Подобно платежам раз в две недели, вы можете просто вносить дополнительный платеж по ипотеке один раз в год или платить дополнительную сумму каждый месяц (например, на 250 долларов США) сверх того, что вы уже заплатили.
• Убедитесь, что ваши дополнительные платежи идут на погашение основной суммы долга и не засчитываются в качестве будущих ежемесячных платежей, поговорив со своим кредитором и следуя их процессу выплаты основной суммы долга.
• Рефинансирование в ипотеку с меньшим сроком. Если вы хотите получить более низкую процентную ставку, рефинансирование в 15-летнюю ипотеку означает, что вы погасите кредит раньше. Имейте в виду, что даже при более низкой ставке вы можете платить больше каждый месяц, поскольку ваши платежи теперь распределяются на более короткий период времени.

Для кого лучше всего подходит выплата по ипотеке?

Досрочное погашение ипотеки часто является соображением для домовладельцев, желающих выйти на пенсию раньше или остаться в своих домах в течение длительного периода времени.

В конечном итоге решение зависит от личных предпочтений и от того, перевешивают ли выгоды затраты. Учитывайте любые штрафы за досрочное погашение и потенциальные налоговые последствия. Кроме того, проведите инвентаризацию своих финансов, чтобы определить, не разумнее ли использовать средства в другом месте, например, для погашения долга с высокими процентами.

Альтернативы досрочному погашению ипотечного кредита

Если вы не уверены, следует ли вам погасить ипотечный кредит досрочно, рассмотрите другие варианты, чтобы получить максимальную отдачу в долларах: сумма оплаты.

Погасите кредитные карты с высокими процентами, личные кредиты или задолженность по студенческому кредиту, чтобы сохранить пакет процентов.

Практический результат

При рассмотрении вопроса о досрочном погашении ипотеки важно выяснить, что лучше всего подходит для вашей ситуации и с наибольшей вероятностью поможет вам достичь краткосрочных и долгосрочных финансовых целей. Иногда, при финансовом планировании, это не прямая оценка того, что лучше в цифрах. Люди хотят быть уверенными в том, куда уходят их деньги, независимо от того, что написано в электронной таблице.

Для некоторых задолженность вызывает стресс, а досрочное погашение ипотеки может принести душевное спокойствие. Для людей, приближающихся к пенсионному возрасту, выплаченная ипотека означает, что у них будет намного больше свободного денежного потока от их фиксированного дохода, когда они перестанут работать.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Вернуться к началу Белый круг с черной рамкой вокруг направленного вверх шеврона. Это означает «нажмите здесь, чтобы вернуться к началу страницы».

Наверх

Раскрытие информации рекламодателем

Многие или все предложения на этом сайте исходят от компаний, от которых Инсайдер получает компенсацию (полный список см. здесь). Рекламные соображения могут влиять на то, как и где продукты появляются на этом сайте (включая, например, порядок их появления), но не влияют на какие-либо редакционные решения, например, о том, о каких продуктах мы пишем и как мы их оцениваем. Personal Finance Insider исследует широкий спектр предложений, давая рекомендации; однако мы не гарантируем, что такая информация представляет все доступные продукты или предложения на рынке.

Личные финансы

Значок «Сохранить статью» Значок «Закладка» Значок «Поделиться» Изогнутая стрелка, указывающая вправо.

Читать в приложении

Другие варианты, такие как рефинансирование или переоформление ипотеки, могут иметь больше смысла, чем досрочное погашение ипотеки.

Кассандра Ханнаган / Getty Images

• Плюсы досрочного погашения ипотеки

• Минусы досрочного погашения ипотеки

• Вопросы, которые нужно задать себе перед досрочным погашением ипотеки

• Ипотечный калькулятор

Эксперты Insider выбирают лучшие продукты и услуги, чтобы помочь вам принимать разумные решения с вашими деньгами (вот как). В некоторых случаях мы получаем комиссию от наших партнеров, однако наше мнение остается нашим собственным. Условия применяются к предложениям, перечисленным на этой странице.

• Досрочное погашение ипотеки — это хороший способ высвободить ежемесячный денежный поток и платить меньше процентов.
• Но вы лишитесь налогового вычета по процентам по ипотеке и, вероятно, заработаете больше, инвестируя вместо этого.
• Прежде чем принять решение, подумайте, как вы будете использовать дополнительные деньги каждый месяц.
• Найдите специалиста по финансовому планированию рядом с вами с помощью Smart Advisor.

LoadingЧто-то загружается.

Спасибо за регистрацию!

Получайте доступ к своим любимым темам в персонализированной ленте, пока вы в пути.

Досрочное погашение ипотеки может быть мудрым финансовым шагом. У вас будет больше денег для игры каждый месяц, когда вы больше не будете вносить платежи, и вы будете экономить деньги на процентах.

Дополнительные платежи по ипотеке доступны не всем. Возможно, вам лучше сосредоточиться на другом долге или вместо этого инвестировать деньги. Вот плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки.

Преимущества досрочного погашения ипотеки

• Экономия на процентах. Каждый месяц, когда вы платите по ипотеке, часть денег идет на проценты, поэтому чем меньше у вас платежей, тем меньше процентов вы будете платить. Досрочное погашение ипотеки может сэкономить вам десятки тысяч долларов. (Только обязательно уточните у своего кредитора, что все дополнительные платежи будут идти только на погашение основного долга, а не на проценты. )
• Больше никаких ежемесячных платежей. Отменяя ежемесячные платежи по ипотеке, вы высвобождаете этот денежный поток для других целей. Например, вы можете инвестировать дополнительные деньги или оплатить обучение вашего ребенка в колледже. Средний ежемесячный платеж по ипотеке в настоящее время составляет 2064 доллара США по фиксированной ипотеке сроком на 30 лет и 3059 долларов США по фиксированной ипотеке сроком на 15 лет. Выплата ипотеки может высвободить значительную часть наличных денег, которые вы сможете сэкономить или направить на другие расходы.
• Вы полностью владеете домом. Если вы столкнетесь с финансовыми трудностями, есть вероятность, что вы не сможете позволить себе ежемесячные платежи по ипотеке. Ваш дом может быть лишен права выкупа, если вы просрочите платежи. Когда вы полностью владеете домом, нет никаких шансов потерять дом.
• Душевное спокойствие. Возможно, вам просто нравится идея, что над вашей головой не будет висеть ипотечный кредит. Свобода, которую вам не дают никакие ипотечные платежи, является мощным мотиватором.

Минусы досрочного погашения ипотеки

• Зарабатывайте больше, инвестируя. Средняя процентная ставка по ипотеке сейчас составляет около 6%. Средняя доходность фондового рынка за 10 лет составляет около 9%. Таким образом, если вы погасите ипотечный кредит на 10 лет раньше, чем инвестируете в фондовый рынок на 10 лет, вы, скорее всего, выиграете, вложив деньги вместо этого.
• Штрафы за досрочное погашение ипотеки. Штраф за досрочное погашение ипотеки — это комиссия, которую вы платите кредитору, если вы продаете, рефинансируете или выплачиваете ипотеку в течение определенного периода времени после закрытия первоначальной ипотеки — обычно от трех до пяти лет. Не все кредиторы взимают эту комиссию, и вам, вероятно, не нужно беспокоиться об этом, если вы ждете выплаты по ипотеке более пяти лет. Но вы всегда должны спросить вашего кредитора в первую очередь.
• Потерять налоговый вычет по процентам по ипотеке. Как домовладелец, вы можете потребовать сумму, которую вы платите в виде процентов по ипотечному кредиту на ваши налоги, чтобы снизить свой налогооблагаемый доход. Вы потеряете эту привилегию, если досрочно погасите ипотеку.
• Повредите свой кредитный рейтинг. На ваш кредитный рейтинг влияют несколько факторов, и один из них – сочетание типов кредитов. Например, у вас есть кредитная карта, автокредит и ипотека. Забирая один тип кредита, ваш кредитный рейтинг будет уменьшаться. Это должно быть довольно небольшое падение, но это следует учитывать.

Вопросы, которые следует задать себе перед досрочным погашением ипотеки

Как бы вы использовали деньги, которые сэкономите на ежемесячных платежах?

Если вы досрочно погашаете ипотечный кредит, чтобы иметь больше ежемесячного денежного потока, вы должны иметь представление о том, как вы будете использовать эти дополнительные деньги. Если вы хотите сократить платеж по ипотеке в размере 900 долларов и вместо него инвестировать 900 долларов в месяц, это может быть хорошим использованием денег.

В конечном счете, вам решать, как потратить дополнительные деньги. Но если вы не можете придумать, что делать с деньгами, досрочное погашение ипотеки может быть не лучшим финансовым ходом. Помните, что даже если вы погасите ипотечный кредит, у вас все равно будут регулярные расходы, связанные с вашим домом, такие как обслуживание и страхование домовладельцев.

Как досрочное погашение ипотеки вписывается в ваш пенсионный план?

Ответ на этот вопрос у всех будет разный.

Если вы знаете, что хотите остаться в этом доме после выхода на пенсию, погасить его сейчас, чтобы вам не приходилось вносить ежемесячные платежи при выходе на пенсию, может быть правильным решением.

Но если вам, скажем, 10 лет до пенсии, и вы еще не начали инвестировать, инвестирование будет лучшим использованием денег, чем досрочное погашение ипотеки.

У вас есть другие долги?

Общее эмпирическое правило заключается в том, что вы должны сосредоточиться на погашении долга с более высокой процентной ставкой до погашения долга с более низкой процентной ставкой. Вы можете платить более высокую ставку по кредитной карте или частному студенческому кредиту, чем по ипотечному кредиту, поэтому вы получите больше выгоды, погасив их раньше.

Однако не платите слишком много по долгу с более высокими процентами, иначе вы рискуете не выполнить платеж по ипотеке. Да, кредитные карты могут быть дорогими, и эмитент может подать в суд, если вы не выполните платеж по карте. Но неуплата ипотечных платежей может быть еще большим риском, потому что вы можете потерять свой дом.

Какие еще варианты у вас есть?

Если вы хотите в конечном счете освободить место в своем ежемесячном бюджете или сэкономить деньги на процентах, дополнительные платежи по ипотеке — не единственный вариант.

Рефинансирование может помочь вам снизить ежемесячные платежи либо за счет снижения ставки, либо за счет увеличения срока кредита, чтобы у вас было больше времени для погашения задолженности.

Если целью является досрочное погашение кредита, рефинансирование на более короткий срок поможет вам достичь этого, сэкономив деньги на процентах.

Если у вас есть крупная сумма денег, которую вы хотите вложить в ипотеку, возможно, вы захотите рассмотреть возможность выплаты единовременной суммы или пересмотра ипотеки.

При единовременном платеже вы делаете один крупный платеж в счет погашения основного долга, чтобы ваша ипотека была погашена досрочно. Но при пересчете вы платите ту же единовременную сумму и просите своего кредитора рассчитать, какой ваш ежемесячный платеж должен быть основан на вашей новой, более низкой основной сумме. Тогда у вас будет такая же продолжительность срока, но более низкий ежемесячный платеж в будущем.

Нет однозначно правильного или неправильного ответа на вопрос о том, следует ли вам досрочно погасить ипотечный кредит. Это зависит от вашей ситуации и ваших личных целей.

Ипотечный калькулятор

Воспользуйтесь нашим бесплатным ипотечным калькулятором, чтобы узнать, как досрочное погашение ипотеки может повлиять на ваши финансы. Введите свои цифры, затем нажмите «Подробнее», чтобы узнать, как ежемесячно доплачивать. Вы также можете использовать формулу для расчета ежемесячного основного платежа, хотя использование ипотечного калькулятора, как правило, проще.

Ипотечный калькулятор

Цена дома

Первоначальный взнос

%

Срок кредита (лет)

Процентная ставка
%

1161 долл. США
Ваш предполагаемый ежемесячный платеж

Подробнее

Значок шевронаОбозначает расширяемый раздел или меню, а иногда и предыдущие/следующие варианты навигации.

Всего выплачено

418 177 долл. США

Основная сумма выплачена

275 520 долларов США

Проценты выплачены

42 657 долларов США

Способы сэкономить:

• Увеличив первоначальный взнос на 25%, вы сэкономите 8 916,08 долл. США на процентных платежах
• Снижение процентной ставки на 1% сэкономит вам $51 562,03
• Ежемесячная выплата дополнительных 500 долларов сократит срок кредита на 146 месяцев

Вкладывая несколько сотен долларов в счет ипотечного кредита в месяц, вы сможете стать владельцем дома на целых несколько лет раньше. Но даже если у вас не так много дополнительных денег каждый месяц, вы можете решить откладывать на свои платежи всего 50 или 100 долларов.

Лаура Грейс Тарпли, CEPF

Редактор обзоров личных финансов

Лаура Грейс Тарпли (она/она) — редактор обзоров личных финансов в Insider. Она редактирует статьи об ипотечных ставках, ставках рефинансирования, кредиторах, банковских счетах, накоплении богатства, а также советы по займам и сбережениям для Personal Finance Insider. Она была автором и редактором серии Insider «Дорога к дому», получившей серебряную награду от National Associate of Real Estate Editors. Она также является сертифицированным преподавателем личных финансов (CEPF).
Она писала о личных финансах более шести лет. До того, как присоединиться к команде Insider, она была внештатным финансистом для таких компаний, как SoFi и The Penny Hoarder, а также редактором FluentU. Вы можете связаться с Лаурой Грейс по адресу [email protected].
Узнайте больше о том, как Personal Finance Insider выбирает, оценивает и покрывает финансовые продукты и услуги »

ПодробнееПодробнее

Примечание редактора: Любые мнения, анализы, обзоры или рекомендации, выраженные в этой статье, принадлежат только автору и не были рассмотрены, одобрены или иным образом одобрены каким-либо эмитентом карты. Ознакомьтесь с нашими редакционными стандартами.