Кредит для покупки коммерческой недвижимости: Кредит на коммерческую недвижимость для ИП и ООО — 342 предложения в 83 банках, взять кредит для покупки помещения для бизнеса

line конференция «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»: «Ипотека коммерческой недвижимости»

5 июня на сайте холдинга «МИЭЛЬ» www.miel.ru состоялась Интернет-конференция «Ипотека коммерческой недвижимости». Как получить банковский кредит на наиболее выгодных условиях, какие требования предъявляют сегодня банки к заемщикам, какие существуют схемы кредитования — на эти и другие вопросы отвечал Владимир Викулов, руководитель проекта ипотечного консалтинга «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость».

В настоящее время ипотека коммерческой недвижимости находится на этапе становления и пока не столь популярна, как в жилом секторе. Развитие ипотеки сдерживается нежеланием застройщиков связывать себя требованиями банков, отсутствием безопасных для всех участников схем, невозможностью регистрации ипотеки в силу закона, малым количеством банков и т. д. Но, как прогнозируют специалисты, отношение к ипотеке в ближайшие годы поменяется кардинально, как это уже произошло в жилом секторе.
Ипотека коммерческой недвижимости очень актуальна, в первую очередь, для компаний малого и среднего бизнеса. Приобретать помещения для своих целей за собственные средства таким компаниям тяжело, из-за высоких цен на офисные, торговые помещения (по данным Компании максимальные базовые ставки на офисы к концу 2008 г. достигнут $2100 за кв. м в год, на торговые помещения – $4750). Проще и выгоднее взять ипотечный кредит и погашать его равными ежемесячными платежами в течение определенного срока. Также достаточно востребована ипотека физическими лицами, являющимися владельцами компаний или занимающими ведущие должности в управлении.

Предлагаем вашему вниманию материалы Интернет-конференции.

Александра: Чем ипотека коммерческой недвижимости отличается от простой ипотеки жилья? Какова схема? Как происходит регистрация ипотеки?
Владимир Викулов: Александра, добрый день! Ипотека коммерческой недвижимости отличается от жилой требованиями, предъявляемыми Банком, и андерайтингом (проверкой платежеспособности) Заемщика. Также, в отличии от ипотеки жилой недвижимости, отсутствует четкое законодательство в сфере данного вида кредитования. Схемы реализации данного продукта зависят от Заемщика (юридическое или физическое лицо) и приобретаемого объекта. Регистрация ипотеки коммерческой недвижимости в отличии от жилой происходит в два этапа: регистрация залога и последующая регистрация перехода права собственности уже заложенного объекта.

Елена: В чем заключается кардинальное отличие ипотеки коммерческой недвижимости от кредита на покупку жилья? Значит ли это, что кредит оформляется на юридическое лицо, желающее приобрести, например, офис, а не на физлицо? Может ли «простой человек» приобрети коммерческую недвижимость с использованием заемных средств, или ему для этого необходимо создать компанию?
Владимир Викулов: Елена, отличие ипотеки жилой недвижимости от коммерческой заключается в том, что объектом залога является нежилая недвижимость – офисы, склады, торговые площади и прочее. Заемщиком может выступать как юридическое, так физическое лицо.

Анатолий: Как давно вы работаете с этим направлением? Насколько коммерческая ипотека распространена на рынке? Я никогда не слышал, чтобы банки давали кредиты на коммерческую недвижимость…
Владимир Викулов: Анатолий, проект «Ипотека коммерческой недвижимости» в компании развивается с декабря 2005 года. Но пока ипотека в сфере коммерческой недвижимости далеко отстает от ипотеки жилого сектора. Если взять период 7-8 лет назад, то ипотека в жилой сфере была на таком же уровне, как ипотека коммерческой недвижимости сейчас. Банки работают с нами по данной услуге, и в настоящее время у нас есть реализованные проекты.

Наталия: С какими банками вы работаете? Какие требования они предъявляют к заемщику? Можете ли вы предоставить своим клиентам какие-либо льготы на получение ипотечного кредита на КН?
Владимир Викулов: Наталия, мы работаем с ведущими банками на рынке ипотечного кредитования, которые готовы предоставить преференции нашим клиентам и быстрее решать вопросы одобрения Заемщика и согласования всех необходимых документов.
Теперь отвечу касательно требований к потенциальным Заемщикам. Если сравнивать физических и юридических лиц, то эти требования очень отличаются. Безусловно, при кредитовании физических лиц список необходимых документов гораздо меньше, чем для компании. И срок рассмотрения заявок Банком для физических лиц 3-5 дней, при рассмотрении заявок юридических лиц — от 2-х недель.

Анатолий: Скажите, пожалуйста, если я хочу купить квартиру с целью перевода ее в нежилой фонд, считается ли это ипотекой коммерческой недвижимости? Какие нужны документы, для того чтобы взять ипотеку на покупку коммерческой недвижимости? Спасибо.
Викулов В.А.: Анатолий, на сегодняшний момент банковский продукт по покупке в кредит жилой недвижимости с последующим переводом в нежилую находится в заключительной стадии разработки, и в ближайшее время будет позиционироваться как один из видом ипотеки коммерческой недвижимости. Перечень документов формируется в каждом конкретном случае и зависит от многих факторов – вида подтверждения дохода, рода деятельности, статуса Заемщика, объекта ипотеки и т. д.

Михаил Палочкин, газета \»Ваше дело\»: Может ли государство как-то поучаствовать в развитии рынка ипотеки коммерческой недвижимости?
Владимир Викулов: Михаил, можно ускорить развитие рынка ипотеки коммерческой недвижимости с помощью законодательства. Препятствия развития рынка в достаточной мере связаны с невозможностью в настоящий момент регистрировать ипотеку коммерческой недвижимости в силу закона, и отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведение сделки для всех сторон (Банк, Заемщик-Покупатель, Продавец).

Михаил Палочкин, газета \»Ваше дело\»: Для какого бизнеса — малого, среднего или крупного — реальны проекты ипотеки коммерческой недвижимости?
Владимир Викулов: Ипотека коммерческой недвижимости за последнее время востребована в основном малым и средним бизнесом, так как приобретать помещения для своих целей за собственные средства таким компаниям финансово обременительно. Проще и выгоднее взять ипотечный кредит и погашать его равными ежемесячными платежами в течение определенного срока.
Крупные компании, как правило, решают вопросы или за счет собственных средств или за счет кредитов под оборотные средства. Также ипотека востребована физическими лицами — владельцами или топ-менеджерами компаний.

Михаил Палочкин, газета \»Ваше дело\»: Какие российские банки готовы предоставлять ипотечные кредиты на коммерческую недвижимость? На каких условиях?
Владимир Викулов: Михаил, на сегодняшний день наиболее распространенные условия кредитования физических лиц коммерческой недвижимости таковы: срок кредита — до 15 лет, процентная ставка — от 12% до 15%, размер кредита — до 90% от стоимости недвижимости. Для юридических лиц условия следующие: срок предоставления кредита – от 3 до 10 лет, процентная ставка — от 13% до 17,5%, размер кредита — до 60%-70% от стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Михаил Палочкин, газета \»Ваше дело\»: Каковы, по Вашему мнению, перспективы развития рынка ипотеки коммерческой недвижимости в Сибири, Алтайском крае?
Владимир Викулов: Михаил, с большой долей вероятности можно предположить, что ипотека коммерческой недвижимости будет развиваться и будет более востребована на рынке в ближайшем будущем. Ведь еще 8-10 лет назад, когда на рынке кредитования жилья было всего несколько банков и проценты были высокими, редко кто мог позволить себе данный вид кредита. И само слово «ипотека» или «ипотечный кредит» вызывали непонимание и недоверие. А затем пришли крупные игроки с более дешевыми деньгами и более выгодными условиями. И люди стали задумываться о такого рода кредитах и о тех возможностях, которые дает кредитование при покупке жилья. И сейчас ситуация на рынке коммерческой ипотеки очень похожа на ситуацию на рынке жилой ипотеки лет 10 назад. В ближайшее время мы ожидаем выход на рынок крупных банков с доступными программами по такого рода кредитам.

Михаил Палочкин, газета \»Ваше дело\»: Владимир Алексеевич! Какие факторы сдерживают развитие ипотеки коммерческой недвижимости в России?
Владимир Викулов: Михаил, спасибо за интерес к обсуждаемой теме. Основной преградой развития рынка ипотеки коммерческой недвижимости является законодательство, т.е. его отсутствие. В Законе об ипотеке очень четко прописана ипотека жилой недвижимости, а про коммерческую ипотеку ничего не объясняется. И банки зачастую вынуждены использовать различные схемы при кредитовании, которые подразумевают более длительный этап проведения сделки, что невыгодно для партнеров в сделке.

Сержио: Владимир, добрый день! Подскажите, на какие ставки и сроки можно сегодня ориентироваться при получении кредита? Если это будет ИП, юр.лицо?И второй вопрос, есть ли отличия при оформлении кредита при покупке (ипотека) и просто залога уже имеющейся коммерческой недвижимости? Прежде всего, в отношении процентных ставок и сроков. Заранее «Сэнькью»!
Владимир Викулов: Сержио, наиболее распространенные условия кредитования юридических лиц следующие: срок предоставления кредита – от 3 до 10 лет, процентная ставка — от 13% до 17.5%, размер кредита — до 60%-70% от стоимости объекта коммерческой недвижимости. Что касается условий предоставления кредита под залог или на покупку объектов коммерческой недвижимости — они идентичны. Отличие заключается в организации процесса проведения сделки.

Сергей: Можно ли оформить кредит на офис? Что нужно для этого сделать, какие документы собрать?
Владимир Викулов: Сергей, добрый день! Офис, как и прочие объекты коммерческой недвижимости, можно приобрести с привлечением кредитных средств. Касательно сбора документов для оформления кредита, то мы предлагаем нашим клиентам полный спектр услуг по ипотеке коммерческой недвижимости. Первый шаг – это одобрение самого Заемщика (подготовка документов для банка, выбор банка исходя из возможностей заемщика, формирование кредитного досье, представление интересов Заемщика в банке). При положительном решении наши консультанты могут подобрать Клиенту объект, отвечающий как требованиям Клиента, так и требованиям Банка. После выбора объекта, мы согласовываем пакет документов по объекту с Банком, страховой компанией и организовываем процесс оценки, необходимый как для Банка, так и для страховой компании. Далее мы проводим с Продавцами переговоры и обсуждаем схему проведения сделки и расчетов. При положительном результате проверки объекта (юридическая чистота), мы готовим пакет документов для сделки, организовываем и проводим саму сделку. Наша работа заканчивается, когда Продавец получил окончательный расчет, а Покупатель получил документы о собственности. Мы может оказывать каждую из данных составляющих комплексной услуги отдельно.

Павел: Если продавец коммерческой недвижимости просит денежные средства раньше срока регистрации договора купли-продажи, то банки могут предоставить кредит до момента регистрации договора? Если да, то какие схемы применяют?
Владимир Викулов: При сделках по ипотеке коммерческой недвижимости на первом этапе оформляется залог от продавца объекта. После оформления залога он получает доступ к большей части денежных средств. И последующим этапом регистрируется договор купли-продажи. То есть продавец получает большую часть средств до подписания и регистрации договора купли-продажи.

Андрей: Почему так мало банков предоставляет такие услуги?
Владимир Викулов: Андрей, здравствуйте! Действительно, в настоящее время банков, работающих по программе ипотеки коммерческой недвижимости, мало. Это в значительной мере связано с невозможностью в настоящий момент регистрировать ипотеку нежилой недвижимости в силу закона и отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведения сделки для всех сторон (банк, Заемщик-Покупатель, Продавец). Поэтому банки предпочитают заниматься ипотекой жилой недвижимости, где четко отработанны схемы и этапы сделок.

Хафиз Ибрагимов: Какие риски несёт банк при кредитовании коммерческой ипотеки и как покрываются эти риски?
Владимир Викулов: Хафиз, добрый день! Безусловно, Ваш вопрос правильнее адресовать к банкам, работающих на рынке кредитования. Основываясь на нашей практике и уже реализованных сделках, банки покрывают свои риски за счет страхования, дисконта и оформления залога на объект, как впрочем и при прочих сделках по ипотеке.

Татьяна: У нашей компании не хватает средств на приобретение собственного офиса. Будет ли ей выгодно его снимать или все-таки приобрести по ипотеке?
Владимир Викулов: Татьяна, для ответа на Ваш вопрос необходимо учесть много факторов, влияющих на возможность получить кредит. Чаще всего платеж по кредиту и арендная ставка сопоставимы. Если компания давно и успешно осуществляет свою деятельность на рынке, то в подавляющем большинстве приобрести недвижимость будет выгоднее, т.к. часто платеж по кредиту и арендная ставка сопоставимы.

Светлана: Владимир, скажите, пожалуйста, насколько выгодно приобретать коммерческую недвижимость по ипотеке с инвестиционными целями?
Владимир Викулов: Светлана, коммерческая недвижимость, безусловно, как объект инвестиций привлекает достаточное количество инвесторов в этот сегмент рынка. В определенных районах нежилые помещения в строящихся офисно-торговых центрах выкупаются еще задолго до ввода объекта в эксплуатацию. Но, к сожалению, покупка нежилого помещения в строящихся объектах – вопрос достаточно сложный. И если про ипотеку вторичной коммерческой недвижимости мы можем с определенной долей уверенности сказать, что есть программы и условия кредитования, то в случае строящихся объектов банки рассматривают в индивидуальном порядке каждый случай. Когда Заемщик хочет приобрести такой объект, одним из способов покупки является ипотека под имеющиеся нежилые помещения. Причем Заемщик может взять кредит как под объект находящийся в его собственности, так и под объект, который находится в собственности у другого собственника.

Светлана: Подскажите, с какими трудностями может столкнуться заемщик?
Владимир Викулов: Светлана, трудности, как правило, связаны со схемой проведения самой сделки приобретения недвижимости и схемой взаиморасчетов между Заемщиком и Продавцом объекта. Данные сложности связаны с невозможностью регистрации ипотеки коммерческой недвижимости в силу закона. В настоящее время существует несколько схем проведения сделок, и наш опыт и реализованные проекты в области ипотеки коммерческой недвижимости позволяют преодолевать сложности в кратчайшие сроки.

Варвара: Отразился ли финансовый кризис в США на рынке ипотечного кредитования коммерческой недвижимости?
Владимир Викулов: Варвара, в результате кризиса ипотечного рынка в США были остановлены программы ипотеки коммерческой недвижимости в ряде банков. Но на сегодняшний момент рынок оживает и появляются новые игроки и банковские программы в этой области.

Евгений: Коммерческая недвижимость — это, как правило, дорогая покупка, стоимостью несколько миллионов долларов, а есть ли какие-то ограничения по минимальному и максимальному размеру кредита?
Владимир Викулов: Евгений, действительно, покупка объекта коммерческой недвижимости требует существенного вложения денежных средств (по сравнению с жилой недвижимостью). Для физических лиц существуют ограничения по максимальному размеру кредита. В среднем по рынку он составляет 2 млн. долларов США. Однако на рынке существует уникальный продукт по кредитованию физических лиц с ограничением в 10 млн. долларов. Для компаний лимита по размеру кредита нет, банки определяют максимальный размер кредита, исходя из финансовых показателей компании и цели кредита.

Александр: Много ли банков предоставляют такую услугу, как коммерческая ипотека? С какими банками вы сотрудничаете? Какова роль вашей компании в получении кредита и стоимость услуг?
Владимир Викулов: Александр, здравствуйте! В настоящее время есть ряд банков, работающих по программе ипотеки коммерческой недвижимости, и мы сотрудничаем с ведущими банками рынка ипотеки.
Мы предлагаем нашим клиентам полный спектр услуг по ипотеке коммерческой недвижимости. Первый шаг – это одобрение самого Заемщика (подготовка документов для банка, выбор банка исходя из возможностей заемщика, формирование кредитного досье, представление интересов Заемщика в банке). При положительном решении наши консультанты могут подобрать Клиенту объект, отвечающий как требованиям Клиента, так и требованиям Банка. После выбора объекта, мы согласовываем пакет документов по объекту с Банком, страховой компанией и организовываем процесс оценки, необходимый как для Банка, так и для страховой компании. Далее мы проводим с Продавцами переговоры и обсуждаем схему проведения сделки и расчетов. При положительном результате проверки объекта (юридическая чистота), мы готовим пакет документов для сделки, организовываем и проводим саму сделку. Наша работа заканчивается, когда Продавец получил окончательный расчет, а Покупатель получил документы о собственности.
Мы можем оказывать каждую из данных составляющих комплексной услуги отдельно.

Варвара: Насколько развито направление ипотечного кредитования коммерческой недвижимости? Как давно оно существует и насколько востребовано на рынке?
Владимир Викулов: Варвара, на текущий момент ипотека коммерческой недвижимости находится на этапе развития. Но уже сегодня можно говорить о четких программах, условиях и требованиях, которые предъявляют банки в этой сфере.
Отрабатываются схемы проведения сделок с различного рода Заемщиками (юридическими и физическими лицами). Но пока ипотека коммерческой недвижимости значительно отстает от ипотеки жилого сектора.
Компания занимается данным проектом с декабря 2005 года. Что касается востребованности ипотеки коммерческой недвижимости на рынке, она значительно превышает существующие предложения.

Михаил: Владимир, в чем залог успеха работы проекта «Ипотека коммерческой недвижимости»?
Владимир Викулов: С точки зрения клиента, который планирует воспользоваться данным видом услуги, ипотека коммерческой недвижимости – это возможность приобретения необходимой для Вас или Вашей компании площади для ведения бизнеса, без привлечения дополнительных обеспечений по кредиту, т. е. залогом будет выступать приобретаемый объект.

Алексей: Добрый день, существует ли статистика невозвратов ипотечных кредитов под коммерческую недвижимость?
Владимир Викулов: Алексей, в связи с тем, что рынок ипотеки коммерческой недвижимости только формируется, статистики невозвратов ипотечных кредитов в этой области пока нет. Если мы посмотрим на ситуацию с невозвратами кредитов в жилой недвижимости, то по различным оценкам она колеблется от 25 до 35%.

Светлана: Если я воспользуюсь Вашей помощью в получении ипотеки, какова будет стоимость Вашей услуги?
Владимир Викулов: Светлана, добрый день! Наше сотрудничество начинается с информирования Вас об условиях кредитования и предоставления перечня документов, необходимых для банков. Перечень документов формируется нами специально под Вас, исходя из особенностей Вашего бизнеса.
Стоимость услуги ипотечного консалтинга зависит от размера кредита и от того, кто выступает в роли Заемщика – физическое или юридическое лицо. В зависимости от всех факторов стоимость услуги колеблется от 1% до 3% в зависимости от размера взятого Вами кредита.
Мы готовы обсуждать размер вознаграждения в зависимости от вида кредита и целей.
Мы заключаем Договор без получения каких-либо денежных средств, и Вы производите предоплату только после получения предварительного положительного решения Банка о кредите. Остаток вознаграждения оплачивается Вами по факту выполнения работ.

Дорогие друзья, к сожалению, время нашего общения в онлайне подошло к концу. Спасибо за интерес к обсуждаемым вопросам и к деятельности компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», желаю успехов в ваших начинаниях!

Коммерческая ипотека: особенности оформления в 2022 году

Бизнес нуждается в недвижимости не меньше, чем частные лица. Некоторые предприниматели берут офисы в аренду. Другие – предпочитают оформить в собственность. Если для покупки помещения фирмы используют заемные средства, то подобный кредит неофициально именуют «коммерческой ипотекой». В 2022 году условия выдачи бизнес-ипотеки претерпели определенные изменения, о чем стоит знать каждому желающему.

Коммерческая ипотека: важные моменты

Главные отличия коммерческой ипотеки от выдачи аналогичного кредита физическому лицу:

• Заемщик – индивидуальный предприниматель (ИП) или любые организационно-правовые формы юридического лица.
• Объект бизнес-ипотеки – нежилое помещение, вариант коммерческой недвижимости, подходящий для эксплуатации при осуществлении предпринимательской деятельности.

Весь ипотечный период недвижимое имущество находится в залоге у финансовой организации и переходит в собственность владельца только после проведения всех кредитных платежей. При невозможности выполнения долговых обязательств банк имеет полное право компенсировать собственные издержки за счет стоимости заложенного объекта недвижимости.

Каждый банк вправе самостоятельно формировать программы и условия ипотечного коммерческого кредитования, так как законы, регламентирующие подобную деятельность, на данный момент времени отсутствуют.

Какие банки предлагают бизнес-ипотеку

Коммерческая ипотека выдается многими банками РФ, но условия везде отличаются. Заемщику стоит внимательно изучить предложения финансовых организаций – процентные ставки, объем возможного кредитования, сроки и особенности погашения кредита, сумму первоначального взноса.

Наиболее привлекательные программы по выдаче бизнес-ипотеки предлагают банки:

• ПАО СберБанк.
• Абсолют Банк.
• Альфа-Банк.
• Совкомбанк.
• Росбанк.

Кому дадут бизнес-ипотеку: требования к заемщикам

Требования к компаниям и ИП, желающим приобрести коммерческий объект на ипотечные средства, отличаются у разных банков. Но есть общие критерии, по которым потенциальный получатель кредита может оценить собственные возможности.

При сотрудничестве с юридическими лицами банк может оценивать:

• Длительность существования ЮЛ – более 9 месяцев с момента официальной государственной регистрации до оформления заявки на выдачу коммерческой ипотеки.
• Итоговая доля участия государства – до 25% уставного капитала.
• Фактическое местонахождение ЮЛ и ведение коммерческой деятельности – в области присутствия банка.

При сотрудничестве с индивидуальными предпринимателями требования финансовых организаций могут быть несколько иными:

• Длительность существования ИП – более 9 месяцев с момента официальной государственной регистрации до оформления заявки на выдачу коммерческой ипотеки.
• Паспорт гражданина Российской Федерации.
• Возраст – 20-70 лет.
• Подключенный телефонный номер для бизнеса – разрешено совпадение с личным телефонным номером индивидуального предпринимателя.
• Фактическое местонахождение ИП и ведение коммерческой деятельности – в области присутствия банка.

Перечисленные требования характерны практически для всех банков. Если отличия и встречаются, то они несущественны.

Коммерческая ипотека для физических лиц

Некоторые финансовые учреждения готовы сотрудничать и с физическими лицами – например, банк «Зенит». Выдача коммерческой ипотеки в этом случае осуществляется на следующих условиях:

• обязательный первоначальный взнос — 25%;
• процентная ставка – 13,09%;
• срок кредитования – до 25 лет;
• возраст заемщика – от 20 до 65 лет.

Критерии подбора объектов коммерческой недвижимости

Финансовые организации по-разному оценивают недвижимость при выдаче коммерческой ипотеки, поэтому в каждом банке свои требования. Кто-то оформляет кредиты только на помещения для непосредственного оказания услуг, другие – более лояльны и рассматривают в том числе здания и земельные участки.

Если же оценивать общие критерии подбора коммерческого объекта недвижимого имущества, то потребуется учесть:

• Расположение – в Российской Федерации и обязательно в регионе присутствия выбранного финансового учреждения, но не далее 100 км от отделения банковской организации.
• Доступность – залоговая недвижимость не может располагаться на территории закрытого административно-территориального образования или режимного объекта с ограничениями в доступе.
• Возможность идентификации – недвижимый объект должен иметь индивидуализирующие характеристики, полный комплект необходимых документов.
• Отсутствие ипотечного обременения – на момент кредитования недвижимость не может быть в залоге у другого банка.

Также неприемлемо наличие иных запретов, препятствующих оформлению коммерческого ипотечного кредита на выбранный объект недвижимого имущества.

Что требуется для согласования коммерческой ипотеки

Алгоритм выдачи ипотеки для бизнеса почти ничем не отличается от работы по иным программам кредитования. Достаточно просто оставить заявку на сайте банка, и дождаться приглашения на встречу с менеджером. Непосредственно для оформления ипотечного кредита потребуется предоставить пакет документов. В него традиционно входят:

• Базовые документы ЮЛ или ИП – свидетельства о гос. регистрации и постановке на налоговый учет, актуальная версия устава, лицензии на предпринимательскую деятельность, официальные распоряжения о назначении руководителя фирмы и финансового директора.
• Паспорта (копии) руководства и иных лиц, принимающих участие в оформлении сделки.
• Подтверждение ведения финансовых документов.
• Налоговые декларации.
• Документы на коммерческую недвижимость, планируемую к покупке.

Также менеджер финансового учреждения может запросить информацию о цели приобретения недвижимости, уточнить особенности ведения предпринимательской деятельности.

После изучения предоставленной документации банк принимает положительное решение о кредитовании или отказывает в оформлении бизнес-ипотеки.

Коммерческая ипотека: рекомендации и советы

Юристы нашей компании подготовили несколько правил, которые помогут не только оформить бизнес-ипотеку, но и сделать это с максимальной выгодой. Среди рекомендаций:

• Правильный выбор банка. Заявку на кредит стоит подавать в банк, где ведется постоянное обслуживание коммерческой организации или ИП. Это поможет получить более выгодные условия оформления бизнес-ипотеки, подтвердит серьезность намерений.
• Составление бизнес-плана на покупку недвижимости – оценка потенциальных рисков, проведение всесторонних экономических расчетов. При выявлении явных выгод от покупки заявку на кредитование можно и нужно подавать.

Оформление коммерческой ипотеки – непростая задача. Но мы имеем огромный опыт работы в данном сегменте рынка и готовы предложить оптимальные условия кредитования и покупки коммерческой недвижимости для ИП, юридических и физических лиц.

Руководство по кредитам на коммерческую недвижимость

Руководство по кредитам на коммерческую недвижимость | Business.org
перейти к основному содержанию

💸
Проверьте, соответствует ли ваш бизнес требованиям
для налогового кредита на сумму до 26 тысяч долларов на одного работника. 📞
Позвоните сейчас: 855-979-9597

Ищи:

Покупка недвижимости для малого бизнеса сильно отличается от финансирования дома. Business.org исследует ситуацию с кредитами на коммерческую недвижимость.

09 июня, 2022

5 минут чтения

Мы стремимся делиться объективными отзывами. Некоторые ссылки на нашем сайте принадлежат нашим партнерам, которые платят нам. Ознакомьтесь с нашими редакционными правилами и раскрытием информации о рекламе.

Кредиты на коммерческую недвижимость предназначены для покупки или ремонта коммерческой недвижимости, признанной недвижимостью, занимаемой владельцем, что означает, что бизнес должен занимать не менее 51% собственности. Офисные здания, торговые центры, многофункциональные здания, промышленные склады, жилые комплексы, автомойка, которую Уолт и Скайлер купили в Во все тяжкие — вся коммерческая недвижимость (хотя последняя была, кхм, наличными сделка, не требующая коммерческого кредита; не лучший пример).

Любое имущество, предназначенное для заработка, является коммерческой недвижимостью. Это не то же самое, что жилье, а кредиты на коммерческую недвижимость отличаются от ипотечных кредитов. Коммерческие бизнес-кредиты из-за более высокого фактора риска для малого бизнеса подлежат более тщательной проверке и требуют подробных бизнес-планов. Напротив, в случае жилищной ипотеки банк, вероятно, не будет спрашивать вас, что вы имеете в виду в отношении жилой комнаты.0017 фэн-шуй.

Кредиты на коммерческую недвижимость также имеют более короткие сроки погашения, чем кредиты на жилье; допустимый диапазон от 5 до 20 лет является нормой, в отличие от 30-летней ипотеки. Из-за этих более коротких сроков кредита также существуют более строгие штрафы за досрочное погашение кредитов на коммерческую недвижимость, чтобы защитить окончательный результат кредитора. Тем не менее, недвижимость на рынке жилой и коммерческой недвижимости имеет один важный общий фактор: никакие деньги не могут превзойти неудачно выбранное местоположение, местоположение, местоположение, поэтому ищите и выбирайте с умом (мы рекомендуем проверить Loopnet.com).

Наш кредитор с самым высоким рейтингом: Lendio

Lendio сотрудничает с более чем 75 кредиторами, что повышает ваши шансы и эффективность для получения необходимого финансирования.

Типы кредитов на коммерческую недвижимость

Существует несколько категорий финансирования коммерческой недвижимости, но мы сосредоточимся на трех наиболее подходящих для владельцев малого бизнеса: традиционные коммерческие ипотечные кредиты, кредиты SBA 7(a) и Кредит CDC/SBA 504. Как упоминалось ранее, все три требуют наличия в помещении не менее 51% бизнеса, сроков погашения от 5 до 20 лет и надежных бизнес-планов.

Подать заявку на кредит для малого бизнеса в ближайшее время?

Наш бесплатный контрольный список поможет вам понять, что ищут кредиторы.

Регистрируясь, я соглашаюсь с Условиями использования.

Традиционные коммерческие ипотечные ссуды

В отличие от двух других типов кредитов, рассматриваемых здесь, традиционная коммерческая ипотека не поддерживается федеральным правительством — это ссуды, выдаваемые строго между заемщиком и банком. Эти ипотечные кредиты не имеют установленного предела; Кредитор сам определяет максимальную сумму кредита.

Как правило, эта максимальная сумма определяется в пределах от 65% до 85% от отношения кредита к стоимости (LTV) недвижимости, при этом первоначальный взнос составляет от 15% до 35% справедливой рыночной стоимости недвижимости. Процентные ставки по традиционным коммерческим кредитам варьируются от 4,75% до 6,75%, а ежемесячные платежи амортизируются в течение срока кредита.

Условия традиционного коммерческого ипотечного кредита

В то время как традиционные коммерческие ипотечные кредиты требуют более высокого личного кредитного рейтинга (700 или выше), чем варианты, поддерживаемые государством, они также требуют меньше лет в бизнесе (обычно один, а не три или более). Поскольку правительство не разделяет риск, банки и коммерческие кредиторы предъявляют к этим видам кредитов более высокие стандарты квалификации. Поэтому, если ваш бизнес уже хорошо зарекомендовал себя и приносит прибыль с солидным кредитным рейтингом, лучшим выбором будет традиционная коммерческая ипотека.

Кредит SBA 7(a) на коммерческую недвижимость

Если вам откажут в традиционной коммерческой ипотеке, кредит SBA (Small Business Administration), поддерживаемый государством, будет следующим жизнеспособным вариантом — фактически он будет отклонен для стандартного банковского кредита является одним из предварительных условий для кредита SBA. Кроме того, процентные ставки, как правило, ниже по кредитам SBA, как и требования к кредитному рейтингу, но квалификационные требования более строгие.

7(a) является наиболее распространенным кредитом SBA, и он имеет самый широкий спектр приложений. Большинство кредитов SBA 7(a) предоставляется существующим предприятиям для укрепления их оборотного капитала, но новые предприятия также могут использовать их для покупки коммерческой недвижимости. Максимальная сумма для этого вида кредита варьируется от 85% до 90% от покупной цены, до $5 млн, с первоначальным взносом от 10% до 15%. Процентные ставки находятся в диапазоне от 5% до 8,5%.

Кредит SBA 7(a) требует кредитного рейтинга 680 или выше и трехлетней истории бизнеса, а срок погашения обычно составляет от 10 до 25 лет. Кроме того, обратите внимание, что эти кредиты предоставляются не самим Управлением по делам малого бизнеса, а одобренными SBA кредиторами, которыми могут быть традиционные банки, кредитные союзы или частные кредиторы. Поскольку потенциальные заемщики следуют рекомендациям SBA, эти кредиторы больше верят в то, что ссуды, предоставленные «более рискованным» сторонам, будут погашены, и поэтому более склонны их предоставлять.

Кредит CDC/SBA 504 на коммерческую недвижимость

Разработанный специально для покупки коммерческой недвижимости, кредит CDC/SBA 504 похож на два кредита в одном: 50% денег поступает от банка или кредитора, 40 % от местной корпорации развития сообщества (CDC), а оставшиеся 10% составляют первоначальный взнос заемщика. Максимальной суммы, которую вы можете занять по кредиту CDC/SBA 504, не существует.

Кредит CDC/SBA 504, как и все кредиты Администрации малого бизнеса, поддерживается государством и требует кредитного рейтинга 680 или выше, но отличается тем, что заемщик должен соответствовать государственной политике местного CDC и целям создания рабочих мест. SBA не отслеживает ставки, сборы и условия части кредита кредитора, но устанавливает CDC, устанавливая 10-летние кредиты с фиксированной процентной ставкой 4,85% или 20-летние кредиты с фиксированной процентной ставкой 5,07%.

Процентные ставки по кредитам CDC/SBA 504 колеблются от 3,5% до 5% при комиссии CDC за обработку в размере 1,5%. Поскольку этот кредит SBA был создан для стимулирования развития местного сообщества и занятости, ожидается, что соответствующая компания сохранит или создаст одно рабочее место на каждые 65 000 долларов США, взятых взаймы. Если прогнозируется быстрый рост вашего бизнеса, но у вас не так много наличных средств для первоначального взноса на новую недвижимость, кредит CDC / SBA 504 может быть лучшим вариантом, чем кредит с более широким определением.

Еда на вынос

Как и в случае с любым типом кредита, вам нужно будет присмотреться, чтобы найти лучшего кредитора коммерческой недвижимости для работы с вашим малым бизнесом. Традиционные ипотечные кредиторы должны быть вашей начальной отправной точкой, поскольку Администрация малого бизнеса даже не будет говорить с вами о кредите SBA, пока вам не откажет банк. Приведите в порядок все свои документы, проверьте свой личный кредитный рейтинг (несмотря на то, что вы, возможно, слышали, проверка вашего собственного балла не снижает его) и начните сравнивать кредиторов. Однако, если вы платите наличными за автомойку, мы просто посмотрим в другую сторону.

Мы надеемся, что наше руководство оказалось для вас полезным. Если вы хотите узнать больше о типах кредитов SBA, ознакомьтесь с нашей статьей «Объяснение типов бизнес-кредитов SBA».

Связанное чтение

Часто задаваемые вопросы о кредите на коммерческую недвижимость

Каковы основные требования для кредита на коммерческую недвижимость?

Кредиторы учитывают пять факторов: ваш личный кредитный рейтинг (который должен быть не менее 600), ваш собственный капитал (разница между вашими обязательствами и вашими активами), вашу ликвидность (сколько наличных денег у вас есть в наличии), ваш деловой опыт (применительно к недвижимости, которую вы финансируете) и ваш доход (как ваши портфели личной, так и коммерческой недвижимости).

На какой срок выдаются кредиты на коммерческую недвижимость?

Срок погашения кредита на коммерческую недвижимость короче, чем средний 30-летний жилищный кредит. В большинстве случаев более длительные графики погашения приводят к более высоким процентным ставкам, но более короткие сроки с меньшими платежами могут привести к тому, что вы застрянете с платежом на воздушной подушке (непропорционально большая единовременная сумма денег, необходимая для завершения погашения) в конце срока.

Сколько составляет первоначальный взнос по кредиту на коммерческую недвижимость?

Минимальный первоначальный взнос по традиционной коммерческой ипотеке варьируется от 15% до 35% от общей стоимости покупки, в зависимости от кредитора. Для кредитов SBA 7(a) и CDC/SBA 504 диапазон более стандартизирован и составляет от 10% до 15% от покупной цены.

Какой штраф за досрочное погашение кредита на коммерческую недвижимость?

Если вы, как заемщик, попытаетесь погасить кредит раньше установленного срока, вы можете понести штраф за досрочное погашение. Это связано с тем, что кредиторы предпочитают получать прибыль в установленные ими сроки; досрочная оплата может привести к потере дохода для них, поэтому применяются штрафы за досрочное погашение, чтобы компенсировать недостачу.

Что такое кредит на коммерческую недвижимость без права регресса?

Если по вашей ссуде произойдет дефолт из-за ссуды без права регресса, кредитор может взыскать ссуду только путем продажи самой недвижимости при продаже с потерей права выкупа; личные активы заемщика не на столе. Поскольку они несут больший риск для кредитора, кредиты без права регресса не являются нормой, и они имеют более жесткие условия и более длительные сроки кредита.

Заявление об отказе от ответственности

Наше исследование Business.org предназначено для предоставления общих рекомендаций по продуктам и услугам. Мы не гарантируем, что наши предложения будут работать лучше всего для каждого человека или бизнеса, поэтому при выборе продуктов и услуг учитывайте свои уникальные потребности.

Автор:

Билл Фрост

Билл Фрост был писателем, редактором, журналистом, а иногда и графическим дизайнером, начиная с гранжевых 90-х. Его захватывающая дух проза публиковалась в журналах Salt Lake City Weekly, Coachella Valley Independent, Wausau City Pages, Des Moines CityView, Tucson Weekly, Las Vegas Weekly, Inlander, OC Weekly и других изданиях; в настоящее время он старший обозреватель SLUGMag.com. В свободное от шуток время Билл реализует деньги на пиво как музыкант и ведущий подкастеров. Вы можете связаться с ним по адресу [email protected].

Подробнее

Последние статьи

09.11.2022

Что такое кредитный процесс SBA?

Что такое кредитный процесс SBA? И подходит ли кредит SBA для вашего бизнеса?…

08.11.2022

Руководство по кредитам SBA 504

Ищете кредит на недвижимость или оборудование для вашего бизнеса? Кредит SBA 504. ..

Местоположение

5202 W Douglas Corrigan Way
Солт -Лейк -Сити, UT 84116

ОБЩЕГО

ПАРТНЕР С НА

Careers

ИССЛЕДОВАНИЕ

Кредиты

Банковский

Accounting & Payroll

Управление

Point of Deloge

. Платеж

.

Управление персоналом

Прочие услуги

Поиск решений

Лучшие кредиты для малого бизнеса

Лучшее программное обеспечение для управления запасами

Лучшее программное обеспечение для бухгалтерского учета малого бизнеса

Лучшее программное обеспечение для расчета заработной платы

Лучшие мобильные устройства для чтения кредитных карт

Лучшие POS-системы

Лучшее налоговое программное обеспечение

Не пропустите обновления

Будьте в курсе последних продуктов и услуг в любое время и в любом месте.

Вернуться к началу

Что вам следует знать – Forbes Advisor

Обновлено: 1 июня 2022 г. , 9:36

Редакционное примечание. Мы получаем комиссию за партнерские ссылки на Forbes Advisor. Комиссии не влияют на мнения или оценки наших редакторов.

Гетти

Если вы владелец бизнеса, вам может понадобиться купить или отремонтировать недвижимость — вот где вам пригодится кредит на коммерческую недвижимость (CRE). Вот более подробный обзор основ кредита на коммерческую недвижимость.

Что такое кредит на коммерческую недвижимость?

Кредиты CRE существуют для финансирования имущества, которое используется для целей бизнеса, таких как торговые центры, склады, жилые комплексы и офисные здания. Кредит CRE можно использовать для покупки новой недвижимости, ремонта существующей приносящей доход собственности или рефинансирования долга по коммерческой недвижимости, которой вы уже владеете.

Часто ссуды CRE предоставляются коммерческим организациям, таким как корпорация, девелопер или траст, хотя физическое лицо также может взять ссуду. Большинство этих кредитов требуют, чтобы собственность занимала владелец, а это означает, что ваш бизнес находится как минимум в 51% здания.

Как работают кредиты на коммерческую недвижимость

Кредиты на коммерческую недвижимость работают так же, как ипотечные кредиты на личную недвижимость. Одним из основных отличий является то, что кредит обеспечен залогом коммерческой недвижимости, а не жилой недвижимости. Залоговое удержание — это юридическое требование к имуществу, которое может быть использовано в качестве залога в случае невыплаты кредита. В случае коммерческого кредита кредитор снимает залоговое удержание после погашения кредита.

Точные условия кредита на коммерческую недвижимость зависят от конкретного типа кредита, кредитора, финансируемого имущества и многого другого. Некоторые распространенные типы кредитов на коммерческую недвижимость включают:

• Постоянный кредит: По сути, это первая ипотека на коммерческую недвижимость. Он предполагает некоторую амортизацию и имеет срок не менее пяти лет.
• Кредит Администрации малого бизнеса (SBA) : Эти кредиты включают две основные программы коммерческого кредита, предлагаемые через SBA — кредиты 7(a) и кредиты 504.
• Ссуда ​​на твердые деньги: Эти ссуды предоставляются частными компаниями и предназначены для заемщиков, которые не могут претендовать на традиционное финансирование. Хотя процесс утверждения часто более снисходителен, затраты могут быть намного выше.
• Промежуточный кредит: Эти кредиты работают как краткосрочные финансовые решения, когда вам нужен денежный поток для улучшения или рефинансирования существующей собственности или работы над получением долгосрочного финансирования.

Кредиты на коммерческую недвижимость: ставки и сборы

Процентные ставки по кредитам на коммерческую недвижимость, как правило, выше, чем по кредитам на жилье. Обычно они примерно на 0,5-1% выше, чем 30-летняя основная ставка по ипотечным кредитам.

В настоящее время ставки варьируются от 3% до 20%, в зависимости от точного типа кредита, собственности и вашего личного финансового профиля. Срок погашения также может быть короче для кредитов на коммерческую недвижимость, а это означает, что они могут быть немного дороже, чем жилищные кредиты.

Кроме того, как и при жилищной ипотеке, кредиты на коммерческую недвижимость сопряжены с затратами на закрытие. Как правило, они варьируются от 3% до 5% от суммы кредита. В случае кредитов SBA вам необходимо будет заплатить гарантийный взнос в размере до 3,75%, в зависимости от суммы займа.

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Процесс получения кредита на коммерческую недвижимость аналогичен получению ипотечного кредита на дом.

1. Подготовьте документацию. При подаче заявки на кредит CRE вам необходимо будет предоставить обширную документацию, показывающую такие элементы, как ваши активы, долги, доход и кредитный профиль.
2. Подать заявку на кредит. Вы можете подать заявку на получение кредита CRE через банк, кредитный союз или онлайн-кредитора, который предлагает коммерческие кредиты.

Важно знать, что требования для получения кредита на коммерческую недвижимость, как правило, намного строже, чем для личного ипотечного кредита. Кроме того, факторы, которые учитывают кредиторы, могут немного отличаться.

Связанный: Лучшие ссуды малого бизнеса

Business Loan Partners

1

Ondeck

1

Ondeck

Узнайте больше

через веб -сайт Ondeck’s

2

2

2

2

0002 Kabbage

Узнайте больше

через веб -сайт Kabbage

3

Национальное финансирование

3

Национальное финансирование

Узнайте больше

на веб -сайте национального финансирования

Кредиты коммерческой недвижимости против жилого ссуда

здесь. квалификации для коммерческой ссуды на недвижимость по сравнению с жилищной ссудой.

Кредит

Ваш личный кредитный рейтинг дает кредиторам представление о вашей истории заимствования денег в прошлом. Например, история погашения ваших долгов вовремя и в полном объеме обычно приводит к хорошей кредитной истории. Пропущенные платежи, счета в коллекциях и другие проблемы могут привести к падению вашего кредитного рейтинга.

Точно так же предприятия могут иметь свои собственные кредитные рейтинги. Служба оценки малого бизнеса FICO, например, оценивает кредитный риск малого бизнеса, используя трехзначный балл от 0 до 300. оценка 140. Некоторые банки также учитывают эту оценку, например US Bank и Huntington National Bank.

Оценка, необходимая для получения кредита на коммерческую недвижимость, зависит от конкретного кредитора, хотя оценка в 200 баллов обычно считается хорошей. Имейте в виду, что ваш личный кредитный рейтинг также может учитываться вместе с вашим деловым рейтингом.

Отношение кредита к стоимости (LTV)

В ипотечном кредитовании отношение кредита к стоимости используется для измерения общей стоимости ипотеки по сравнению с общей стоимостью имущества. С помощью традиционной ипотеки можно получить кредит до полной стоимости вашего дома (в зависимости от конкретной кредитной программы) с LTV 100%.

Однако при кредитах на коммерческую недвижимость кредиторы предпочитают максимальную LTV от 75% до 80%. Это означает, что вам может потребоваться внести как минимум 20-25% (или больше) для одобрения.

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR)

Кредиторы хотят знать, что вы получаете достаточный доход для погашения нового долга по недвижимости. Для жилищной ипотеки кредиторы смотрят на отношение вашего долга к доходу (DTI).

Однако в случае коммерческих кредитов кредиторы обращают внимание на коэффициент покрытия долга предприятия. Это измеряет способность заемщика погасить свои долги на основе денежного потока бизнеса. Он рассчитывается путем деления вашего годового чистого операционного дохода на ваши общие ежегодные платежи по долгам. Чем выше ваш DSCR, тем выше ваши шансы на одобрение.

Медиана DSCR среди одобренных кредитов на коммерческую недвижимость составляла 1,25 по состоянию на 2019 год, согласно отчету о коммерческом кредитовании Национальной ассоциации риелторов. Это означает, что если вы заняли 100 000 долларов, ваш чистый операционный доход должен составить 125 000 долларов в год.

Личная гарантия

В большинстве случаев финансируемая недвижимость служит залогом для кредита на недвижимость. Однако в случае кредита на коммерческую недвижимость от заемщика также может потребоваться предоставить личную гарантию.

Это означает, что если бизнес не может произвести платежи по кредиту, а ликвидация залога (т. е. обращение взыскания на имущество) не приносит достаточно денег для погашения кредита, заемщик несет личную ответственность за покрытие разницы.

Подробнее: Что такое страхование коммерческой недвижимости?

Правильный выбор кредита CRE

Кредит на коммерческую недвижимость может помочь владельцам бизнеса финансировать недвижимость. Чтобы найти кредит, который имеет смысл для вашего бизнеса, вы всегда должны сравнивать свои варианты и присматриваться к нескольким кредиторам.

Более быстрое и простое ипотечное кредитование

Проверьте свои ставки сегодня с Better Mortgage.

Посмотреть цены

Эта статья была полезной?

Оцените эту статью

★
★
★
★
★

Пожалуйста, оцените статью

Пожалуйста, введите действительный адрес электронной почты

Комментарии

Мы будем рады услышать от вас, пожалуйста, оставьте свой комментарий.

Неверный адрес электронной почты

Спасибо за отзыв!

Что-то пошло не так. Пожалуйста, попробуйте позже.

Еще от

Информация, представленная на Forbes Advisor, предназначена только для образовательных целей. Ваше финансовое положение уникально, и продукты и услуги, которые мы рассматриваем, могут не подходить для ваших обстоятельств. Мы не предлагаем финансовые консультации, консультационные или брокерские услуги, а также не рекомендуем и не советуем отдельным лицам покупать или продавать определенные акции или ценные бумаги. Информация о производительности могла измениться с момента публикации. Прошлые показатели не свидетельствуют о будущих результатах.

Forbes Advisor придерживается строгих стандартов редакционной честности. Насколько нам известно, весь контент является точным на дату публикации, хотя содержащиеся здесь предложения могут быть недоступны. Высказанные мнения принадлежат только автору и не были предоставлены, одобрены или иным образом одобрены нашими партнерами.

Кейси Бонд — опытный писатель и редактор по личным финансам. Помимо Forbes, ее работы появились на HuffPost, Business Insider, Yahoo! Finance, MSN, The Motley Fool, US News & World Report, TheStreet и другие. Кейси также является сертифицированным консультантом по личным финансам. Подпишитесь на нее в Твиттере @CaseyLynnBond.

Редакция Forbes Advisor независима и объективна. Чтобы поддержать нашу отчетную работу и продолжать предоставлять этот контент бесплатно нашим читателям, мы получаем компенсацию от компаний, размещающих рекламу на сайте Forbes Advisor. Эта компенсация происходит из двух основных источников. Сначала мы предоставляем рекламодателям платные места для представления своих предложений. Компенсация, которую мы получаем за эти места размещения, влияет на то, как и где предложения рекламодателей появляются на сайте. Этот сайт не включает все компании или продукты, доступные на рынке. Во-вторых, мы также размещаем ссылки на предложения рекламодателей в некоторых наших статьях; эти «партнерские ссылки» могут приносить доход нашему сайту, когда вы нажимаете на них. Вознаграждение, которое мы получаем от рекламодателей, не влияет на рекомендации или советы, которые наша редакционная команда дает в наших статьях, или иным образом влияет на какой-либо редакционный контент в Forbes Advisor.